住宅を買う時－プレシーク｜松戸市・柏市の不動産

住宅購入環境のチェック

不動産市場の現場を見ていると、建売住宅では、完成まで待っていると、いい区画は売れてしまう、という話を聞きます。先日ご相談に来られた方も、分譲の抽選に外れて、探し直しの相談でした。

仲介業者を排除して契約（抜き行為）

不動産仲介業者へ不動産の売却や購入の依頼（媒介契約）をし、その業者の活動により不動産売買契約を締結できるようになったにも関わらず、不動産仲介業者を排除して売買契約を締結した場合、不動産仲介業者に報酬もしくは違約金の支払い義務が生じます。

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業者の報酬（仲介手数料）

宅地建物取引業法では、業者が不動産取引の媒介または代理をした場合において受けることのできる報酬の額は国土交通大臣の定めるところによるとしています。業者はこの定められた金額を超えて報酬を受けてはならないとしています。（宅建業法46条）

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経済危機対策による住宅税制・融資制度

経済危機対策を進めるための税法改正案および平成21年度補正予算案が国会に提出されたことをうけ、国土交通省・住宅局より「経済危機対策による住宅税制・融資制度拡充の概要」が出されました。

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中古住宅保険

新築住宅の瑕疵担保保険「中古住宅」版ができる見込みになったと、日本経済新聞（平成21年5月26日）で報じられた。

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平成21年度住宅関連税制改正

　桜の開花は早かったものの花冷えの日が続き、満開になるのは新年度まで入り込んでしまいました。今日、柏駅を歩いていると新しい学生服を買ったらしい親子連れを見かけ、入学式と桜の花開きが重なって、ほのぼのとした印象の新年度を迎えられそうです。

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「手数料無料」ウソだった

不動産購入や住宅ローンの借入には様々な諸費用が発生する。それぞれの費用は、価格や固定資産税評価額、借入額などにより金額に変化するが、取り扱うサービス内容や会社により異なるものも相混じって不透明感が付きまとう。

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2009年は買い時、ただし前提あり

ＴＶで、年越し派遣村のニュースを見るたびに、今年が厳しい１年になりそうなことをひしひしと感じます。

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善管注意義務

善良なる管理者としての注意をもって処理する義務を略して"善管注意義務"と呼ぶ。これは不動産取引に伴うものだけではなく、広く契約行為に関する決まりである。

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手付金等の保全

今年、上場企業の倒産はバブル崩壊後に記録した戦後最多に並びました。まだ、年末までに時間があることから記録を更新してしまうかもしれません。その中で目立つのは、マンション販売業者とそれに関わるゼネコンです。

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損害賠償と違約金

損害賠償：
主に民事での争いにおける違法な行為により損害を受けた者に対して、その原因を作った者が損害の埋め合わせをすることで、この中には将来受けたであろう対価も含まれる。

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未完成物件の契約

建売住宅や新築マンション、または、造成中の宅地、リフォーム中の中古住宅を購入する際、まだ工事が未了（未完成）の物件の売買契約を締結することがあります。

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収益還元法

近年流行りの不動産投資。
リーマンショック後、この流れがどのように進むのか不透明ですが、投資という一般的な概念では「みんなが売っている時こそ買い」なのかと思います。 → 「収益還元法」の続きはこちら

消費者契約法と不動産取引

福田総理が提唱し実現に向けて行動していた"消費者庁"ってどうなるんでしょうね。

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交換契約

不動産の権利と金銭を交換することが売買契約であることから、広く意味を捉えれば、不動産の売買も交換契約の範疇に入るかもしれない。不動産の実務では、不動産の権利同士を交換し合うことを交換契約とし、売買契約とは区別して表現しております。

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通行権

道路に接していない土地（袋地）を利用するには、道路から入り道路へ出るために、どこかしらの土地を通る必要があります。民法では、その袋地を囲っている土地の上を所有者の承諾なく通行することを認めています。

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建築条件付の土地契約

建築条件付きの土地契約とは、土地の売買契約をするにあたり、その土地に建築する建物の"請負契約を一定期間内に締結する"ことを条件とした契約形態です。

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既存不適格物件

違反建築という言葉は、よく聞かれる言葉だと思います。意味は皆さまがご認識の通り、法律に定められた内容に違反して建てられた建築物です。

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譲渡担保

抵当権や質権と同じく債権担保の一種。抵当権は所有権や使用収益権（利用）はそのままにした担保、質権は所有権はそのままも担保物を預かってしまうため使用収益（利用）はできない担保になるのに対し、譲渡担保は所有権を移転するも使用収益はそのままにする形式。

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数量指示売買（実測売買）

民法及び判例では、数量指示売買とは、当事者において目的物の実際に有する数量を確保するため、その一定の面積・容積・重量等を売主が契約において表示し、かつ、この数量を基礎として代金が定められた売買をいうとしています。

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瑕疵担保責任とは

瑕疵担保責任という言葉は、不動産や住宅に関わる取引で使われることがほとんどだが、瑕疵担保責任そのものは民法で規定されたもので、不動産・住宅に限られたものではない。

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買主の債務

債務というと借金というようなイメージがあり、心証を害する方もいらっしゃるかもしれませんが、ある者が他の者に対して一定の行為をすること義務をいい、売買契約の場合、買主は代金支払いの義務（債務）があり、売主は不動産引渡しの義務（債務）があります。

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共有不動産の購入

土地や建物を複数人で共有している場合、売主の全員の承諾と意思の下に行われているのかどうかというのが最大のポイントになります。

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売買契約書の記載内容

契約は、当事者間の申込みと承諾という二つの意思表示の合致によって成立するのが民法での原則である。例えば、売り手が買い手に対して「これを売ります」と言うのに対して買い手が「それを買います」と言えば両者の間で売買契約が成立する。

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2008年度末期限の住宅税制

年内の入居で期限切れを迎える住宅ローン減税が延長されるかどうかという話題が出ておりますが、この"年内"という期限は所得税が暦年課税のためであり、この他の税は年度末にて切り替えられます。

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守秘義務VS告知義務

◆守秘義務

不動産業者及びその社員は、業務で知り得た事柄を外部に漏らしてはいけません。これを守秘義務といい、不動産業だけでなく、医者や弁護士なども含め、当然のことです。

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住宅瑕疵担保履行法

耐震偽装問題が起きた際、分譲業者の資金力不足から消費者が守れなかったことを教訓に、新築住宅を分譲・建築する会社に対して資力確保措置を義務付けることになりました。それが住宅瑕疵担保履行法（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）です。

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契約成立前の信義則

不動産取引では、売り出されている不動産に対して、購入の意志と購入条件を表明する際、購入申込書（買付証明書）を売主に提出する。この意思と条件を売主が検討し、受諾の可否と条件を回答する。ケースは少ないが売渡承諾書を提出する場合がある。この条件が折り合って、契約成立の運びとなる。

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定着物と従物

不動産の取引をする際、どこまでがその範囲・対象になるのか、素朴ですが重要なポイントです。

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土地と宅地

不動産業界の中心的な資格である"宅地建物取引主任者"の話題が、ここ数日、なぜか取り上げられることが多く、ふと思ったのがこの資格名。宅地と建物を取引するのが主な任務である者を略してるのかなと勝手な解釈。

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仲介手数料

日本ではサービス業務に対して手数料を支払うということに抵抗感を持つ方が多い。不動産取引（売買）に伴い発生する手数料と言えば、不動産仲介業者に支払う仲介手数料を指し、その金額は少なくて数十万円から多いと100万円を超えるケースもある。

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建築物の接道義務

建築基準法では、都市計画区域及び準都市計画区域内の建築物の敷地は、次の各号の一に該当する幅員４メートル（一部６ｍ）以上の道路に２メートル以上接しなければならないと定めております。（同法41条の2～43条）

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宅地建物取引業保証協会

高額な不動産取引では、取引で事故などがおこった場合、被害も大きくなるため、その被害を軽減するために、不動産会社は営業保証金を供託しないと免許がおりず営業をすることができません。

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不動産の仲介（主に売却）を依頼する際に、不動産会社と依頼者が締結する契約を媒介契約といいます。この媒介契約をめぐっては、依頼の契約であって不動産売買そのものの契約ではないため、依頼者も業者も軽く見ているケースが多く、その分トラブルも多くなっています。書面を交わさず媒介契約の存否という根本的なことから、報酬請求権や解約、業者間での抜いた抜かれたという争いまであります。

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不動産広告の規制

宅地建物取引業法の中で宅地建物取引業者（不動産会社）の業務について規定をしているのですが、その中でまず最初に出てくるのが、不動産広告に関する規制です。 → 「不動産広告の規制」の続きはこちら

登録免許税

不動産の登記をする際、登録免許税（国税）が課されます。不動産取引の中で、主に買主側へ登記代という諸費用が発生しますが、そこに含まれているのがこの税金。登記代は、この登録免許税の他、司法書士報酬、印紙代、交通費などを含めた総称です。

※登録免許税は不動産だけではなく、商業法人や特許関係など幅広い分野に課税されています。

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印紙税

不動産取引の時だけに関わらず、ちょっと高額な買い物をした時に受け取る領収書にも収入印紙を貼って（印紙税納付）ある通り、消費税と同じくらい日常的な税金が印紙税です。

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消費税

数年前から消費税率を上げることの議論が、出ては政治的な事情で下火になったり、また出てきたりを繰り返していますね。先日の政府税調の答申では、消費税率アップを明記することになったとか。年金などの社会保障費負担が増えることから、実施の時期は別としましても、避けられそうにない様相になってきました。

そこで、消費税そのものについて、不動産に関わることを中心に説明します。

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第一種低層住居専用地域の兼用住宅

始めからお店や事務所などと自宅を兼用する兼用住宅を建てる時は当然ですが、しばらく自宅として住んだ後、専用住宅から兼用住宅へ用途を転換する際にも、建築基準法による制限があります。

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不動産取得税2007

土地や不動産を取得した際、都道府県により課税されるのが不動産取得税です。不動産の取得とは、有償無償、登記の有無、原因（売買、贈与など）を問わず、現実に取得することです。但し、相続が原因の場合は非課税です。

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農地法

農地法は耕作者の地位の安定と農業生産力の増進とを図ることを目的としています。農地法による農地等は以下のように定義されています。

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生産緑地法

生産緑地法では、市街化区域内にある土地のうち、公害又は災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全等良好な生活環境の確保に相当の効用があり、かつ、公共施設等の敷地の用に適した土地を"生産緑地"として都市計画に定めることができるとしています。

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境界

境界には、公法上の境界（筆界）、私法上の境界（所有権界）、現状の境界がある。地球上に一人しかいなければ境界でもめることはないが、複数いればもめる。境界線は感情線（勘定線）とも言い、諸刃の剣でもある。

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宅地造成等規制法

大雨などで崖が崩れ、家の下の土が流されて家が浮いているような光景をテレビで見た方も多いと思います。これは土を押さえている擁壁や崖に強度がなく、大量の水や土砂の圧力に負けて、決壊してしまったために起こります。

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用途地域

都市計画法の基本として"地域地区"の定めがあり、この中で一般的で中核をなすのが"用途地域"です。用途地域は、土地の利用のあり方を決めるもので、市街化区域では定めることにされています。

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戸籍の見方

不動産を購入しようという方がここまでの知識をカバーしておく必要はありませんが、不動産を購入する際、登記名義人と売主が違うというケースは多々あり、そのうち、不動産業者が購入した以外は、ほとんどが相続後に名義変更をしていないという理由です。

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平成19年度税制改正大綱のポイント（住宅）

与党は平成19年度の税制改正大綱を作成しました。あくまでも改正案ではありますが、政治情勢に変化がない限り成立見通しです。この中から住宅に関連する内容をピックアップしてお知らせ致します。

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代理について

いろいろな事情により、本人が不動産取引の一場面で立ち会えない場合、特定の人を代理人として取引が行われる場合がございます。

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制限行為能力者制度

行為能力＝完全に有効な法律行為（契約など）を行える能力が不十分な人たちを守るために制限行為能力者制度があります。制限行為能力者には、１．未成年者、２．成年被後見人、３．被保佐人、４．被補助人の４つのタイプがあります。

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土地区画整理

新しく街や住宅街を作る際、土地区画整理事業として施工されます。お堅く言うと「公共施設の整備改善及び宅地の利用増進を図るため、土地の区画形質の変更及び公共施設の新設または変更を行う事業」となります。

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開発行為・許可

都市計画法では、無秩序な宅地開発を防止し、良好な住環境に適合する宅地開発にするため、一定規模や規定に該当する開発行為を都道府県知事の許可が必要としています。

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都市計画

都市は、大勢の人が生活するために、さまざまな利用がなされています。この利用を自由にしてしまうと、無秩序な利用になってしまい、環境や利便性など阻害されることから、都市全体の観点から基本的な規制をしている都市計画法があります。

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公図と測量図

不動産を管轄する法務局には、地図や図面も備え付けられています。

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不動産登記制度

不動産登記の制度は、不動産に関する権利を誰からも認識できるようにしている制度であり、この制度があるから、不動産取引の安全と円滑化があります。

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宅地建物取引業法

第１条

この法律は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする。

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なぜ登記をするのか

不動産取引の最終段階である"決済"とは、不動産の所有権移転登記と代金やその他の費用の清算をすること。

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景観規制

東京都は07年4月に施行する都の改正景観条例で、景観計画に基づき、建物の外観に制約を設ける。1月中に、色彩や屋上広告を規制する具体的な内容が示されるが、現在予想される規制内容は次の通り。

・外観色の規制

23区内は60m以上、それ以外は45m以上の建物が対象。色をマンセル記号を使い数値化し、落ち着いた数値内に収める。

・屋上広告の禁止

文化財庭園など歴史的な価値の高い施設の周辺地域や五輪会場を予定している臨海部が対象地域

建物の高さに関係なく、屋上広告物やネオンの新設を禁止。

また、東京都以外でも、青森県、千葉県市川市、神奈川県小田原市、長野県、愛知県、兵庫県伊丹市、福岡市などで、条例により建物の景観を規制している。

引用元：日本経済新聞：12月14日夕刊

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