住宅を買う前に学ぶ－プレシーク｜松戸市・柏市の不動産

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なかなか決められないケース

３年前、「買えない人」というコラムを書きました。これを書いていいのかな～と躊躇うような内容であったため、ちょっとドキドキしながら反響を見守っていたら、一般の方よりも同業者から「わかるわかる」「お客様に話してみよう」などと反響が多かった記憶があります。

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付加価値

売り出される不動産・住宅は、基本的に資産評価をベースとして価格が設定・決定するとすれば、価格に反映されない付加価値がつくといい買いものだったと思える。※付加価値も価格に反映される場合もございますので、細かい揚げ足取りはご勘弁を。

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住宅ローンを借りた後のこと

平成21年度の補正予算で、住宅金融支援機構が取り扱うフラット３５の優良住宅に対する優遇金利幅が、0.3％から1.0％に拡大し、民間金融機関の住宅ローンよりも数段良いことから、申し込みが殺到しているそうです。

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金融緩和策の検討

日銀は追加の金融緩和策の検討に入った。４月にかけて本格的に協議する。期間１年以下の短期金利の一段の低下を促すことを軸に、資金供給手段の拡充などを議論する方向だ。消費者物価の下げ止まりの動きが鈍いなかで企業や家計の行動が慎重になるリスクがあると判断。デフレ進行で再び景気が悪化する事態を防ぐために、機動的に動ける態勢を整える。

引用元：日本経済新聞（平成22年3月5日朝刊）

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最適な住まいは？

住宅を購入しようと思ってみたものの、ほんとうに購入した方がいいのか、やっぱり賃貸のままがいいのか、悩まれる方も多いと思います。（悩んだことがない人は、ちょっと悩んだ方がいいのかも）

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住宅ローン貸し出し状況

日本経済新聞（3/4）に「新規住宅ローン低調：2009年の住宅ローンの新規貸出額は前年比３％減、８年ぶりの低水準」という記事があった。住宅ローンが低迷した要因として、1.個人所得の減少による住宅購入意欲の減少（と借入額の縮小）、2.金融機関の住宅ローン事業の採算悪化に伴う貸し渋り（住宅ローン事故の増加と獲得競争による収益不足）、3.販売不振による分譲業者の供給絞り込み、としている。

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最適な住まい探し

プレジデント3.1号「土地・駅、マンションの目利き入門」という特集記事のなかで、"チャートでわかる幸せな家選び"というチャートが紹介されていたので試してみた。スタートから何項目かの設問に答えてたどり着いた私の最適な住まいは"価格重視の中古マンション"という結果となった。この結果を見てビックリ、中古マンションという結果にではなく、私の実態と当たっていることがです。

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住宅ローン３月分実行金利

各銀行より平成22年3月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な３月実行金利は、以下の通りです。
（比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します）

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境界確認と越境

土地（一戸建て）の不動産取引をするにあたり、最大（唯一と言っても過言ではない）のポイントは境界です。新規に造成された現場であれば問題になることは少ないですが、既存の宅地の場合、大なり小なり何かしらのことがあります。

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土地のつなぎ融資

平成21年度第２次補正予算の住宅政策「明日の安心と成長のための緊急経済対策」として、住宅金融支援機構が取り扱うフラット３５のうち、優良住宅取得支援制度（【フラット３５】Ｓ）における当初10年間の金利引下げ幅を現行の0.3％から1.0％に拡大されます。

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住宅ローン２月分実行金利

各銀行より平成22年2月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

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2010年は、不動産の買い時か？

お正月も明けて、実質、最初の週末となった３連休。

例年ですと、お正月明けは購入希望者が増加しますが、
この暗い世相、不景気で、今年はどうかな～、と様子を見ていましたら、
思ったより、例年どおりのスタートだったようです。

ただし、12月に、住宅エコポイント制度や贈与税軽減などのニュースで、
昨年末に動きが前倒しになった分、この流れがいつまで続くのか、
もしかしたら、早めに新年のシーズンは終了するかもしれません。

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2010年の金利予想

超低金利下で終わった2009年。この流れが続くのか、年明けから上昇傾向にある流れで一段高くなるのか。2010年の金利はどう動くのか、経済の専門家でもないので僭越ですが、現場に立つ感覚では、今年も昨年の流れが続くのではないかと思います。

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返済比率を考えるに際して

資金を貯めるなら、収入－支出＝貯蓄ではなく、収入－貯蓄＝支出にしないとダメと言われる。それでは、この式に住宅ローンに加えてみるとどうなるのか。収入－支出－住宅ローンの返済＝貯蓄か、または、収入－貯蓄－住宅ローンの返済＝支出。

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持ち家推進政策

国民新党の亀井代表が目立ちすぎて、肝心の内容が隠れてしまった感のある第二次補正予算案。正式には今後の政局次第になりますが、住宅に関連するものをご紹介させて頂きます。

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プラチナタウン（楡周平著）

地方疲弊、財政赤字から政治行政、介護、雇用、住宅問題に切り込んだ会心作。展開や実現性など、あくまでも小説の中ではあるが、気をてらうことなく、現実に即し、しっかり調査したことがうかがえる。不動産関係者必読、業界側の心理としては消費者に読まれるときついが、消費者側も読むべき。住宅から人生まで考えさせられる。

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賃貸住宅の借りて保護政策

国土交通省は2010年度から、賃貸住宅の入居者をトラブルから守るための対策を拡充する。家賃の支払いが滞ったとき、家賃の保証会社に強引に退去させられることを防ぐため、保証会社に許可制の導入することなどを検討する。持ち家の促進を優先してきた自民党政権の住宅政策からの転換を民主党政権は掲げており、国交省は賃貸住宅の利用を後押しする。

民主党は前回の衆院選のマニフェスト（政権公約）で「賃貸住宅の整備」を掲げ、生活者重視の一環として賃貸住宅の利用を促す方針を示した。不動産価格の下落で持ち家を資産として持つことに消極的な人が増えていることも背景にある。自民党政権は住宅ローン減税など住宅取得の促進を優先してきた。

引用元：日本経済新聞

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今、マンションを売ったらいくら？

利便性が高い都心では、中古マンションが売れているという。新築マンションを建てられる敷地が減少し、かつ、建て替えも進まないことから、マンションそのものの供給が減少し、中古マンションに流れているもの。

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日本経済新聞（09.11.14朝刊）に、若い世代の住宅購入で中古住宅を積極的に選ばれている実例が取り上げられていた。当然、新築を購入するよりも負担が少ないという経済的な理由もあるが、それ以外に、自分仕様に改造して楽しむ、納得感があり満足できれば古着であっても買うという若い世代の特性にもマッチしたようだ。さらに、豪華な共用施設があるため高くなる管理費、新築よりも価値が目減りしづらい、新築よりも好立地であることなどの理由が挙げられる。 → 「中古住宅購入の秘訣」の続きはこちら

長期金利急上昇中。

先月半ば頃からの長期金利上昇が止まらない。

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火災保険の改定

従来、商法にて定められていた保険の取り決めが、新しく制定された「保険法（平成22年4月1日施行）」に移行します。この移行に伴い、保険内容も見直されます。住宅の購入、住宅ローンを借りるにあたり、火災保険は必須とも言えるものです。

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変動金利の利用件数さらに増加

新規貸し出しのうち、三井住友銀行では9割、三菱東京UFJ銀行やみずほ銀行、りそな銀行でも8割前後は変動金利を選択しているそうです。昨年は5～6割程度だったが、超低金利で急増したとのこと。（日本経済新聞調査）

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土地探しのフライング

３連休はいかがお過ごしでしたか。私は、先日のＳＷほど、皆さまお出かけにならなかったのか、時間が余らない程度には依頼がございました。 → 「土地探しのフライング」の続きはこちら

09秋の不動産,住宅市場

週間東洋経済第6227号に、現在の不動産,住宅市場を分析した記事が掲載された。同記事の概略は以下の通り。

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不動産取引の問題点

日経ビジネスに、民主党が政策集に掲載した「両手取引禁止」の波紋と現状について言及した記事が掲載されました。今回の総選挙でも、政権交代後の取り組みでも、住宅分野はほとんど手つかず、放置されているのが現状です。報道でも、視聴率が稼げるためなのか、ダム・年金・天下り・日航・労働などの分野に偏っているような感じを受けます。これらの問題も大切な事柄であり、否定はしませんが、日本のＧＤＰに占める住宅分野の割合からすると、もうちょっと住宅分野を増やして欲しいと思います。そのような中、ようやく日経ビジネスに取り上げてもらえて嬉しく思いました。

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新築と中古の中間的な新中古？

先日、ミサワホームが自社の戸建て住宅を買い取り、再生販売を始めたと報じられた。必要なリフォーム工事をした後、保証付きで販売する。ミサワホーム以外にも積水ハウス,パナホームや東急電鉄でも同様の取り組みを始めており、他社も追随することが予想される。これは、新築市場の拡大が限界に到達し、今後、新築市場が縮小することをにらみ、中古住宅分野で事業の生き残りを目指したものと思われる。

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モーゲージプランナー

私事ですが、「住宅ローンの殿堂」というサイトに毎月１回コラムを投稿しており、私の当番は10日になります。毎月、10日近くなると週間の予定や行動を予測し原稿を作成します。今月は10日が土曜日のため、直前の木金は週末の準備で忙しくなることが予想されたことから、７日の火曜日に原稿を提出致しました。火曜日は夜10時から「ガイアの夜明け」（TV東京）が放送されます。今週の番組では「モーゲージプランナー」について紹介されました。この放送後に、コラムの原稿を書けたなら、ネタに困らなかったのにとがっかりです。

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子供手当てで住宅ローン

８月の総選挙で民主党が圧勝し、政権公約である「子育て手当」が現実味を帯びてきた。子育て手当とは、子育て支援を目的に子供１人に対して月額２万６千円、年間計３１万２千円を中学校卒業まで支給するもの。制度開始初年度の２２年度は半額支給、２３年度以降全額支給する、としている。

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火災保険体系の見直し

来年１月に火災保険を根本的な体系から見直すことは聞いておりましたが、その概要が日本経済新聞（09.10.03夕刊）に掲載されました。

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2009年の基準地価

国土交通省より2009年の基準地価（7月1日時点）が発表されました。概要は、調査開始以来初めての「すべての都道府県で下落率が拡大、もしは上昇から下降に転じる」というもの。特に、近年地価が上昇していた都心や大都市圏で不振が目立った。

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仲介業者を排除して契約（抜き行為）

不動産仲介業者へ不動産の売却や購入の依頼（媒介契約）をし、その業者の活動により不動産売買契約を締結できるようになったにも関わらず、不動産仲介業者を排除して売買契約を締結した場合、不動産仲介業者に報酬もしくは違約金の支払い義務が生じます。

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土地購入時の住宅ローン

マンションや一戸建てを購入する際は、物件価格に諸費用を加え、トータルの金額から自己資金と住宅ローンの組み立てをし、金融機関にそのまま申し込みをする、という流れで、書類も整っており、素直に融資条件などを見比べて判断することができます。

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土地購入時の注意点

土地取引で神経を使うのは、1.高低差,擁壁,土留め、2.私道、3.境界、4.設備（水道,ガス,下水）でしょうか。 → 「土地購入時の注意点」の続きはこちら

不動産流通市場健全化への課題

不動産流通市場では、業者が媒介（仲介）に入ることが多くあります。その際、売主側、買主側双方に業者が立つことを共同仲介（二社で共同）、一社が売主側にも買主側にもなるケースを単独仲介と言います。

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業者の報酬（仲介手数料）

宅地建物取引業法では、業者が不動産取引の媒介または代理をした場合において受けることのできる報酬の額は国土交通大臣の定めるところによるとしています。業者はこの定められた金額を超えて報酬を受けてはならないとしています。（宅建業法46条）

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準備と集中が大事です

お盆休みはゆっくりできましたでしょうか。帰省や旅行をされると、旅先ではよいのですが、渋滞や混雑などで、余計に疲れてしまうこともあるかと思います。 → 「準備と集中が大事です」の続きはこちら

借りる人の80％が変動金利

ある大手銀行では新規に住宅ローンを借りる人の約８割が変動金利を選択しているとのこと。（日本経済新聞）

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今と3年後の購入比較

日本経済が100年に一度の危機に陥り、都心部を中心に地価が大きく下がりました。しかし、今年に入り、政府の景気刺激策が功を奏したのか分かりませんが、消費者に近い住宅市場は持ち直しております。好不況に関係なく、住宅の需要はあると分かります。

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インビジブル・ファミリー（見えざる家族）

普段は別々に住んでいるが食事は一緒に－－。近隣に住む親子の間でこんな「集食」というスタイルが広がっている。仕事や育児で忙殺されるなか食生活をサポートしてもらいたい子世帯と、子や孫と過ごす時間を楽しみたい親世帯の思惑が合致した格好だ。

引用元：日本経済新聞（平成21年8月3日(月)夕刊）

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流通市場変革への対応

「民主党のindex2009」より

社会的な観点からは、ほとんど注目されないでしょうが、不動産業界にとって革命的なのは「両手取引禁止」の項目でしょう。意義や主旨は、賛否両論あると思います。（私は基本的に賛成ですが）

この両手取引禁止が実行された場合、不動産流通市場は、仲介、というスタイルから、代理、というスタイルへ大きく転換されます。

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長期金利のゆくえ

６月半ば頃から長期金利の低下が続き、７月に入って1.3％の大台を割り込みました。

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住み替えの住宅ローン

「新しい家に住み換えたいけど、今の家の売却代金では住宅ローンを全部返済できないし...」

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住み替えにおける不動産売却

ここ最近、自宅を売却して新しく住まいを購入しようという方の相談が増加しております。リーマン・ショック以後の景気後退などによる経済的な事情により売却する方が増加していると聞くことも多いのですが、弊社の場合、住宅購入を中心に業務を行っていることから、売却する理由としては経済的な事情による売却ではなく、住まいへの不満や生活スタイルの変化などによる理由によるものです。

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６月危機（ショック）

「ボーナスが想定の半分しか出ず住宅ローンが返せなくなった」「妻のパート先が倒産した」など、景気悪化に伴う収入減少により住宅ローンの返済に行き詰まるケースが増加し、社会問題化しそうな恐れが"６月危機（ショック）"と呼ばれている。

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時間地価を考えた住まい探し

７月１日、国税庁より2009年の路線価（相続税や贈与税の算定基準）が発表されました。全国約37万地点の標準宅地の平均路線価は前年を下回り４年ぶりの下落です。 → 「時間地価を考えた住まい探し」の続きはこちら

草食系男子の住まい探し

草食系男子：草食系男子（そうしょくけいだんし）または草食男子（そうしょくだんし）とは、2008年ごろよりメディアで取り上げられるようになった用語。一般的には「協調性が高く、家庭的で優しいが、恋愛に積極的でないタイプ」の主に20、30代の若い男性を指す。

出典：フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』

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経済危機対策による住宅税制・融資制度

経済危機対策を進めるための税法改正案および平成21年度補正予算案が国会に提出されたことをうけ、国土交通省・住宅局より「経済危機対策による住宅税制・融資制度拡充の概要」が出されました。

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中古住宅保険

新築住宅の瑕疵担保保険「中古住宅」版ができる見込みになったと、日本経済新聞（平成21年5月26日）で報じられた。

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土地のグランプリ

麻布、白銀、広尾などの都心にある閑静な住宅地。田園調布、成城、自由が丘などの邸宅街。吉祥寺、二子玉川、下北沢などの住みたい街ランキングで上位の常連。 → 「土地のグランプリ」の続きはこちら

アウトレットマンションは買いか？

◆アウトレットマンションは中古マンション

"さらにお買い得なアウトレットマンション"というフレーズであれば、それは間違えです。しかし、アウトレットマンションがすべてダメ、ということではありません。なにか、禅問答のようになってしまいましたが、アウトレットマンションだからお買い得、ではなく、お買い得もあれば、そうでないものもある、ということ。個々の物件ごとの判断で結果は変わります。

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ハウスメーカー倒産の被害

富士ハウス、アーバンエステートという中堅ハウスメーカーの倒産により、多額の被害を受けた注文主が多く出ており、この被害は耐震偽装事件と匹敵すると思われるが、メディアの注目度、関心度は、あまりにも違いがある。

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住宅購入を避けるべき３つの理由

週刊ダイヤモンド5/16号の特集"大失業・減給危機"に「家計支出の賢い減らし方」という記事が組まれました。骨子は、固定費の見直しとし、３大支出である住宅,クルマ,保険の支出を減らそうというもの。住宅は賃貸へ、クルマは都市部なら所有しない、保険はなるべく加入しない、という助言です。

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09/05金利はどこまで上がる？

各銀行より平成21年5月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

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不動産取引と流通の行く末

さくら事務所の"ホームインスペクション,セミナー"に参加した際、国土交通省の社会資本整備審議会（産業分科会,不動産部会）より、今後の不動産取引と流通のベースとなる「中間とりまとめ」が今月発表されたと聞き、探していた資料（中間とりまとめ）がようやく見つかりました。

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「経済危機対策」に伴う【フラット３５】の拡充

住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）より「経済危機対策」に伴う【フラット３５】の拡充について発表がございました。

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あなたの駅の通信簿（首都圏）

私の自宅がある北総鉄道,小室駅は"10"、隣の白井駅も千葉ニュータウン中央駅も"10"。弊社最寄り駅の常磐線,南柏駅は"7"東武野田線新柏駅は"9"。 → 「あなたの駅の通信簿（首都圏）」の続きはこちら

ホームインスペクション

インスペクションを辞書（大辞林）で調べてみると「視察。検査。点検。監視。」と出る。ホームインスペクションの場合は検査という意味合いが強く「家の検査」という意味が一番しっくりくる。

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住生活基本法：裏の意図

住宅ローン減税、住宅取得のための贈与税非課税枠拡大。経済成長、景気回復のために、相変わらず、国の持ち家政策は続いている。戦後から高度成長期にかけて都市部への人口流入に核家族化で、住宅不足が起こり、国の住宅取得政策も相まって、持ち家取得が当然のような流れを作り、持ち家が借家よりも一段上のような扱いになっている。

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'09追加経済対策素案を見て

10兆円の新たな国債発行積み増しによる経済対策が政府・与党より発表された。これにより国債発行額は過去最大となる４３兆円となる見通し。これは先日開催されたＧ２０の会合を受けてのもので、実質成長率２％の引き上げと40～50万人の雇用創出効果がある見込み。

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老後生活を想定すると

　雇用不安,景気低迷が社会問題となっているなか、今を生きるのが精一杯で老後のことまで頭が回らない（私自身）が、プレジデント社で発行された「PRESIDENT・50plus」の広告記事に掲載された見出しに、あまりにも興味（恐怖？）を感じて、思わず書店まで駆けこんでしまいました。

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月例速報マーケットウオッチ

「レインズ」という言葉を聞いたことがあるだろうか。

レインズとは、不動産業者専用の不動産情報データベースで国土交通大臣が指定する東日本不動産流通機構にて運営してされている。現状、レインズはプロのためのものであるが、最新の不動産市況動向などのデータは一般の方でも見ることができる。

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住宅市場活性化策

政府・与党が追加経済対策に盛り込む住宅市場の活性化策が明らかになった。住宅金融支援機構の長期固定金利の住宅ローンを利用する際、耐震性などに優れた家なら金利優遇（0.3％）期間を20年に延長する。普通の家でも2011年度末までは頭金なしでローンを組めるようにする。中小の不動産業者の資金繰りも支援する。

政府・与党は10日にも追加対策をとりまとめる。金利優遇の住宅ローンの拡大に備え、住宅金融支援機構に約5000億円を追加出資する方針。

引用元：日本経済新聞

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アーバンエステート倒産による被害

今年に入り、注文住宅を請け負うハウスメーカーの倒産が目立っている。今年１月の富士ハウス倒産のニュースも記憶に新しい中、ＴＶＣＭで有名なアーバンエステートが倒産した。（民事再生法申請後、自己破産へ）

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マンション購入の新しい判断基準

二子玉川（世田谷区）と豊洲（江東区）。まずは、首都圏になじみのない方に両地域を紹介します。

二子玉川（通称「ニコタマ」）は、渋谷駅まで急行電車で10分と都心に近く、駅のそばには玉川高島屋など商業施設も充実している。おしゃれな飲食店や洋服店も多い。「コマダム」と称される、豊かな消費生活を楽しむ若い主婦層に人気が高い、いわばブランド住宅地。

豊洲は、二子玉川駅とは都心を挟んで正反対の東京東部にある。江東区でも東京湾に近い、運河に囲まれた一角だ。交通量が多い晴海通りを挟んで石川島播磨重工業の工場が広がる準工業地域。有楽町まで地下鉄で7分と都心に近いものの、住宅地として注目されたのは1990年代の後半に超高層マンションの建設が続いてからのこと。もし、この両地域でマンションを購入した場合、将来の資産価値や生活環境の変化による対応力を比べたら、どちらの地域が有利だと思われますか？（将来、売却したり、賃貸した場合、どちらのマンションが家計を破たんさせることなく生活を維持できるか）

日経ビジネスでは、創刊40周年記念特集「【マンションが危ない】ここは買ってはいけない！これが新しい不動産格付けだ」で、両地域で同じような立場の２人がマンション購入後、会社の破たんでどのような結果になったのかを分析し、今後のマンション購入に参考となる考え方を示しています。

２人のその後の明暗は、購入したマンションの立地で分かれた。どのような経緯と状況で、どのような結果になったのかは本記事をご参照して頂きたいが、いざという時に持ち主を救ったのは意外な結果になっている。

同記事では、今後のマンション購入に対して次のように提言しています。

誰もが投資利回りを考えなければならない時代になった、と言えばそれは言いすぎだろうか。マンション購入で明暗を分けたのは、実はマンションの利回りだ。

オフィスビルなどの商業用不動産では、そのビルが年間にどのくらいの収益を生むのか、つまり収益還元という考え方が浸透している。近隣物件の取引事例と比較した坪単価などから物件の価値を語る時代は過ぎ去った。同じことは住宅についても当てはまる。

※表面利回り（%）＝賃料×12カ月／分譲価格×100

「住宅は終生のすみか。住みやすさや住環境などが重要だ」。そう考えている人は多いだろう。分譲マンションなどの住宅を購入する時に、利回りという視点で判断する人は少ない。しかし、不動産市場の先端部分では、この新しい常識が基準となりつつある。

住宅に関する発想を転換する頃ではないだろうか。終生住む住居と考えて買ったマンションを手放さねばならない事態に陥った時、手放して得するのか損するのか。そのリスクを考慮したうえで住居を買うかどうか判断すべきだろう。引用元：日経ビジネス「【マンションが危ない】ここは買ってはいけない！これが新しい不動産格付けだ」

マンション利回りの分析方法や直近の分析データは、同記事にてご確認ください。

一戸建ての場合、マンションと比べ、固有の要素が多いことや賃貸市場が未熟なことから、地域や最寄り駅別での検証は難しいが、住まいの購入を考えるという基本は同じです。

将来の対応力、可変性など、よく検証してご判断ください。

平成21年度住宅関連税制改正

　桜の開花は早かったものの花冷えの日が続き、満開になるのは新年度まで入り込んでしまいました。今日、柏駅を歩いていると新しい学生服を買ったらしい親子連れを見かけ、入学式と桜の花開きが重なって、ほのぼのとした印象の新年度を迎えられそうです。

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'09.04住宅ローン実行金利

各銀行より平成21年4月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

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ハウスメーカー倒産の責任

3月24日の夜、googleの急上昇キーワードに「アーバンエステート」がランキングしているのを見て、あれ、倒産したかな？、でも、先日、ＴＶで社員募集！などとＣＭしていたので、そんなことはないか、などと思っていたら、今朝の日経新聞にアーバンエステート倒産の記事が掲載されていた。

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インフレとデフレ

　2週間ぶりのご無沙汰でした。あっという間に3月も終わろうとしている。ここ2週間で世の中の景気マインドは大分改善し、株価も底値から20％ほど上昇している。 3月末は大きな事件も無く迎えられそう。まずはよかったよかった。

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千葉県の2009年公示地価

国土交通省は、千葉県内の公示地価を発表した。

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2009年の公示地価

国土交通省が2009年（平成21年）の公示地価を発表しました。

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おや、株価大幅高？

3月になって何かと忙しく本業の不動産取引に勤しんでいる今日この頃です（でもすぐ決まるわけでもないんですけどね・・・）。 → 「おや、株価大幅高？」の続きはこちら

いつの間にか1ドル100円に・・・

気がつくと前回から10日経っていた。 1週間に1回は記事を書こうと思っているのに・・・。気を引き締めて行こうと反省している。 → 「いつの間にか1ドル100円に・・・」の続きはこちら

企業の資金繰りは大変？

また、週末が来てしまった。

なかなか商売にはならないが最近はお客様にお会いする機会が増えて忙しくしている。不動産業界も3月末（年度末）に向けて契約に引渡しにと目の色が変わる時期ではあるが、どこも同じなのだろか。

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長期金利の動向

中川財務相のふらふら発言で内容が飛んでしまったＧ７（財務相・中央銀行総裁会議）。

とんだお騒がせであったが、このＧ７では、世界的な金融危機と景気悪化の克服に向け、財政出動などの協調行動をとる方針となった。この方針は、金利動向に少なからずとも影響を与える。

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都市計画変更の影響

船橋市に暮らし始めて足掛け30年。家庭の事情もあって、私の家族と母は一戸建て、父親は同じ町内にある分譲タイプの団地（千葉ＮＴ）で暮らしている。この団地は昭和54年前後に建築されたもので築30年。

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家を決めるタイミングは・・・

私も不動産営業営業マンなので、土・日はお客様と接する機会が多い。今週も2組のご夫婦とお話しする機会を得た。いずれも20代後半から30台前半の若いご夫婦だったが、物件の良し悪しや住宅ローンの話題が中心になった（あたりまえか）。 → 「家を決めるタイミングは・・・」の続きはこちら

長期金利動向をどう読むか

リーマンショック後、１．２％台を推移していた長期金利（10年物国債）がジワジワ上昇している。

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またもマンション大手が倒産

今日からプログをはじめる山田です。よろしくお願いします。以前金融関係に勤めていたことから金利・投資・経済担当とのこと。

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火山灰

２月２日未明、浅間山が噴火した。半年ぶりの噴火で、東京都心でも０４年９月以来の降灰が確認されたとのこと。こんなに頻繁に噴火していたのかと驚いた。

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「手数料無料」ウソだった

不動産購入や住宅ローンの借入には様々な諸費用が発生する。それぞれの費用は、価格や固定資産税評価額、借入額などにより金額に変化するが、取り扱うサービス内容や会社により異なるものも相混じって不透明感が付きまとう。

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「手数料無料」ウソだった

変動金利利用者が急増！？

日本経済新聞（1/27）によると、住宅ローンを利用する人のうち、変動金利タイプを選択する傾向が強まっているとのこと。大手銀行で変動金利型を選ぶ人は、少ない銀行で５割、多い銀行では９割にものぼる。

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200年住宅の認定基準案

過去最大へと拡充し住宅ローン減税が延長される予定だ。過去最大の減税の恩恵を受けるには、かなり高収入を得ている人が、一般の人ではとても対象にならない高額な住宅を購入し、多額の住宅ローンを借りなければならず、高額所得者優遇だと批判もあり、冷ややかな目で見られてもいる。

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年明けから次々と倒産

戦後最悪の上場企業倒産数を記録して終わった昨年であったが、今年も実質一週間の稼動で既に２社が倒産して始まった。

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2009年は買い時、ただし前提あり

ＴＶで、年越し派遣村のニュースを見るたびに、今年が厳しい１年になりそうなことをひしひしと感じます。

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2009年は買い時か？

日銀は12月19日の金融政策決定会合で、政策金利を0.3％から0.1％に引き下げることを決めた。利下げは10月31日以来、約2カ月ぶり。この決定前に米連邦準備理事会（ＦＲＢ）が事実上のゼロ金利に踏み込んだことで、今回の金融政策決定会合で再利下げをするのではという観測から、ここ数日、長期金利の目安となる10年物国債の金利も下げていた。

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変動金利って危ない？

全期間固定金利のフラット３５登場以来、悪しき住宅ローンの代名詞のように言われている"変動金利型住宅ローン"。フラット３５の親元である住宅金融支援機構の住宅ローンガイドにも、変動金利がいかに危ないかが切々と説明されているが、国の出先機関である機構が言うのだから間違いない！と単純に信じてしまうことがいかに危険かは、ゆとりローンの問題や年金問題（飛躍しすぎ？）で実証済み。

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保証人代行システムとは

◇"保証人になるな" → 「保証人代行システムとは」の続きはこちら

フラット５０

11月28日、長期優良住宅の普及の促進に関する法律（通称：200年住宅法）が参議院の全会一致で可決し成立した。同法は、住宅の寿命を長期化させ、従来、資産価値の比重が土地に多く占められていたものを是正し、建物の資産性を高め、社会資産の充実、環境対策、個人の家計を改善することを図るものである。

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行政サービス調査

日本経済新聞社は住民目線から見た行政の改革状況とサービスの水準を探る「第六回行政サービス調査」（隔年）を実施した。総合ランキングの上位六位までを東京都内の市区が独占するなど一極集中ぶりが際立った。 → 「行政サービス調査」の続きはこちら

ゆとりローンって？

ゆとりローンって、なに？

およその想像はつくが、ゆとりローンって言葉そのものを私は認識していない。これは私だけのか、業界の全体なのかは不明。

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不動産業界の大型倒産2008

11月28日、モリモトが民事再生法の適用を申請し受理されたことで、上場企業の倒産件数が戦後最悪を記録した。そのほとんどが不動産業関連。しかも、リーマンショック以降の資金繰り悪化が直接的な原因の過半を占める。

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住宅地ブランドの崩落

ＡＥＲＡ2008.12.1号の冒頭で"崩れ落ちるブランド住宅地"という特集記事が掲載されました。沿線別の地価変動を分析し、どのような現象が起こっているのかを紹介しています。

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四半期地価動向報告（国交省）

平成20年第３四半期の主要都市の高度利用地における地価動向報告が国土交通省地価調査課より発表されました。

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担当者とのコミュニケーション

大勢の方がそれぞれに異なる担当者から住まいを購入している。購入をするという大きな決断をするには、担当者との良い関係が築かれていなければならない。信頼関係のない担当者から購入するということは、皆無と言っていいのではないか。 → 「担当者とのコミュニケーション」の続きはこちら

タワー型賃貸マンション

昨夜、知人から、「昨日、新婚の友達の新居へ遊びに行ったら、中央区のベイフロントに　ある高層マンションで、都内が一望でき、凄かったよ～」と聞いて、へぇ～凄いね、家賃いくらするんだろう、など下世話な会話をしたら、今日の日本経済新聞に"タワー型賃貸マンション"の記事が掲載され、なんてタイムリーなのとビックリしてしまいました。

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悩ましい不動産下落局面

最近（特にここ１週間）、同じような質問を頂きます。

それは、「いつ買いどきですか？」

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不動産市況悪化時の売却

不動産市況が下落局面の不動産売却には難しさが伴います。不動産市況が好調な局面では、よほど相場を逸脱した条件設定をしない限り、ある程度の期間で売却の目処がつきますが、下落局面の状況下では、相場や売却のライバルとなりそうな周辺事例を適切に分析し、先手を打つ必要があります。

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不動産業者の用地仕入れ状況

11月9日の日本経済新聞朝刊に次のような記事が掲載されました。

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不動産不況と住宅ローン減税の行方

昨夜、テレビ東京にて、不動産購入に興味深い番組が立て続けに取り上げられましたが、ご覧になりましたか？

ひとつは、ガイアの夜明け"緊迫！不動産不況"。もう一つは、ワールドビジネスサテライト"住宅ローン減税の行方"。

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収益還元法

近年流行りの不動産投資。
リーマンショック後、この流れがどのように進むのか不透明ですが、投資という一般的な概念では「みんなが売っている時こそ買い」なのかと思います。 → 「収益還元法」の続きはこちら

買うなら、元付け？客付け？

最近の地価下落、マンション販売低迷の流れを受けて、経済専門誌を中心に不動産市況などの特集が組まれることが多いが、その中身はファンドや金融を中心とした内容であり、一般の方が直接参考になりそうな記事は少なかった。 → 「買うなら、元付け？客付け？」の続きはこちら

08/10銀行からのメッセージ

各銀行より平成20年10月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

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不動産は買い時！かな？

私がへそ曲がり、変わり者というだけかもしれませんが、今は不動産の買い時ではないかと考えています。

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フラット35Ｓの適用条件緩和

住宅金融支援機構は、金利優遇などを行う「フラット35」Ｓの適用について、 10月１日から４つの基準のうち１つを満たすのみで適用すると発表しました。

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自営業者の住宅ローン

サラリーマンの方はお勤め先や収入から、住宅ローンの目処はある程度つけやすいが、会社役員、自営業者や個人事業主の方が住宅ローンを組む場合は、個別の要素に左右され、かなり難しいものがある。

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福田総理の功績

福田総理の突然の辞任。驚かなかったといえば嘘になるかもしれないが、就任以来、（国民に対し）他人事のような言動が多かったことから、放り投げ、投げ出しのような辞任は、首尾一貫しているようで、納得感もあった。 → 「福田総理の功績」の続きはこちら

値引き販売

金融引き締めによる資金難、分譲会社倒産による信用低下、地価下落と不景気による購入力低下など、新築分譲市場は厳しい状況になっています。下落相場の場合、少しでも高く売ろうと頑張って販売を長期化させるよりも、多少値引きしても早期売却した方が、売主にとって良い結果になる。

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200年住宅の優遇から見た今後

政府がまとめた総合経済対策に、生活支援として定額減税、高速道路料金引き下げ、小麦の値上げ抑制などに加え、年内で期限が切れる住宅ローン減税の延長と拡充案が盛り込まれました。

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不動産会社倒産の傾向

今週、新興の不動産会社の大型倒産が相次いだ。下記記事は日本経済新聞より転載。

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つくばエクスプレス沿線の現状

日本経済新聞で３日間（8/19～21）に渡り、開業３年経った"つくばエクスプレス"の沿線状況について調査分析した記事が掲載されました。乗客数は好調な伸びをみせる半面、沿線での整備は遅れがちになっており、駅ごとにばらつきが見えていることを示している。 → 「つくばエクスプレス沿線の現状」の続きはこちら

住宅ローンはお気軽に

住宅ローンを検討すると言えば、適用金利、金利優遇、金利上昇と、１に金利、２に金利、３、４がなくて、５に金利と考えがちですが、私は住宅ローンを検討するにあたっての金利とは、最後に選ぶとき、どれにするかな、か、み、さ、ま、の、い、う、と、お、り、これ、というくらいがいいのではないかと思う。

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08/08今狙い目の住宅ローンは

各銀行より平成20年8月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

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相次ぐ不動産関連会社の倒産

今月半ば、東証一部上場の新興中堅マンション分譲会社であるゼファーが倒産（民事再生法申請）した。この他にもマンション建築を中心に請け負っていた中堅建築会社の三平建設など、不動産・建設関連の会社の倒産が相次いでいる。

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2008年路線価

路線価とは、道路に面した土地の評価額（1/1現在）で、相続税や贈与税の算定基準になる価格。公示地価は地価動向のため国土交通省が管轄であるのに対し、税金のために評価するため国税庁の管轄。公示地価の８割が目安と言われる。

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3ヶ月連続の引き上げ

各銀行より平成20年7月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

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在宅勤務の可能性

日本経済新聞によると、ＮＥＣでは7月1日より全社員の９０％にあたる約２万人の社員を対象にした在宅勤務制度を導入した。仕組みは、データ通信とパソコンにより自宅に職場と同じ環境を作るもの。 → 「在宅勤務の可能性」の続きはこちら

長期金利動向を見て

金利のお話をする前にちょっと。

今朝の新聞各紙で"東京電力が電気料金値上げ！"がトップ記事として取り上げられていました。ガソリンと同じくらい家計や物価に影響を与える電気料金。

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住宅ローン新規貸し出し減少

◆住宅ローン、落ち込み鮮明に　新規貸出額5.7％減

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地理離れ

テレビではタレントが参加するクイズ番組が全盛を誇っている。その中から優秀な成績を収めた人ではなく、あえて珍回答をする人に注目が浴びるのはバラエティでのキャラ作りであり、その珍回答が作られたものではないか、あそこまで物を知らないことはないだろうと好意的に見ているのだが、はたして。 → 「地理離れ」の続きはこちら

市場崩落の余波

数日前、昨年取引した中堅の不動産会社が倒産したという話を聞いた。その会社は都内に所在し、日常の付き合いがないので、個別に倒産した原因は分からないが、不動産市場の動向と今までの経験値から、特段と不思議な感じはしなかった。

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深夜帰宅の足

ここ数日、霞ヶ関のタクシー接待、都の水道局の無駄なタクシー利用など、タクシーに関するニュースが報道されています。 → 「深夜帰宅の足」の続きはこちら

住宅ローンをアドバイスする人

５月に続いて６月も住宅ローンの適用金利が軒並み上昇しました。また、原油高の影響によりガソリン価格を始め生活に関係する物価も上昇中です。

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金利上昇傾向はどこまで？

各銀行より平成20年6月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

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文化財の保護と負担

・文化財　柏市に無断で工事（松ヶ崎城跡の土地所有者） → 「文化財の保護と負担」の続きはこちら

金利動向の潮目が変わったか？

今月はフラット35を始めとして住宅ローン金利が軒並み上昇した。住宅ローンの金利は月単位。前月末の長期金利を参考にして当月の住宅ローン適用金利を決める。今月の住宅ローン金利が上昇したのは、前月の長期金利水準が上昇した影響を受けたもの。

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有料通勤特急

小田急電鉄・ロマンスカーといえば、新宿と箱根を結ぶリゾート特急のイメージが強いですが、小田急線沿線の多くの方に新宿と沿線の通勤に利用されています。（ロマンスの車両という名称なのにね） → 「有料通勤特急」の続きはこちら

混雑率と始発駅

国土交通省では、公共交通機関の快適性・安心性向上の取組みを促進するための方策の一つとして、快適性・安心性評価指標を公表しております。 → 「混雑率と始発駅」の続きはこちら

フラット３５・Ｓ（平成20年度）

フラット３５・Ｓ（優良住宅取得支援制度）とは、フラット３５をお申込みのお客様が、省エネルギー、耐震などの要件を満たす住宅を取得される場合に、当初5年間の融資金利について、0.3％の優遇を受けることができる制度です。 ※フラット３５（保証型）でもフラット３５・Ｓをご利用できます。

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不動産トラブル事例データベース

この度、不動産の取引に関する紛争等を類型的に取りまとめた「不動産トラブル事例データベース」のサイトの運用を４月１４日より開始します。

当サイトでは、データベース化した不動産取引に係る紛争事案を消費者がインターネット環境を使って検索することにより、判例、特定紛争、行政処分といった事例毎に、要旨、概要、紛争の結末や留意点などの情報を入手することができます。

国土交通省としては、これらの情報を広く一般に提供することにより、不動産取引に係る紛争の未然防止や、早期解決等が図られることを期待するものであります。

現在、データベースに登録している紛争等の事例数は１６５件となっていますが、今後、時代に即した新たな事例などの追加更新を行い、データベースの充実を図っていく予定です。

引用元：国土交通省・平成20年4月14日リリース

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かわいそうなぐらい苦労しているんですよ

先日の党首討論が各テレビで繰り返し放映されていますが、その中の福田総理の一言

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希少性

人は、限定や特別というものに対して過敏に反応してしまう。いついつまでという期間限定、選ばれたあなた様だけ特別に、残り１区画の数量限定などなど。 → 「希少性」の続きはこちら

求む、住宅所有コスト減税

各銀行より平成20年4月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

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2008公示地価

平成20年3月24日、2008年の公示地価が国土交通省から発表されました。社会的にも個人的にも、今回の発表が盛り上がらないのは、地価が横ばい低迷へと転換していること以上に、ガソリン税のバタバタなどを含めた政治不信、株安など、社会・景気の暗さによるものだと思います。

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200年住宅に異議あり

法政大学教授の小峰隆夫氏が、政府が推進している200年住宅に対して"異議あり"と、日本経済新聞（平成20年3月17日）紙上にて提言をしています。

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学校の評判

不動産購入の相談や問い合わせを受けていて、学校の評判を気にされる方が多いと感じる。何を持って学校の良し悪しを決めるのかは難しいが、仕事を離れ、子供を持つひとりの親として、相談される方の気持ちは分かる。

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警報：市場に強い勢力が上陸しました

不動産を購入される方の勢力が先月から急速に発達し、今月、不動産市場に上陸しました。今月一杯はこの勢いが続く見込みです。上陸した不動産市場では、売り出された不動産に次から次へと申し込みが入る状態になっており、外出（不動産探し）をしている方は注意が必要です。

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いつまでに返し終える？

"20年で返しきろうと思っているんです"

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日銀総裁人事が政局に利用されて

各銀行より平成20年3月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

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200年住宅実現に向けて

政府が推し進めている200年住宅を促進する法案が国会に提出されたことを受け、本日の日本経済新聞社説に、200年住宅実現に向けての問題点と違う見方が書かれておりました。

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隣人による不動産価値下落

月間不動産フォーラム３月号のなかで、弁護士の森田茂夫氏が "隣人の迷惑行為"による不動産取引の影響を事例・判例に基づいて解説されておりました。

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住宅ローン金利引き上げ

各銀行より３月実行分の住宅ローン金利が発表され、２月期より各行とも引き上げになっています。これは日銀の量的緩和が解除され、金利が上昇することを想定したものと思われます。また、３月期決算の影響もあるかもしれません。

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出た！頭金は２割！

古くから、家を買うなら頭金２割が必要というフレーズが一般的に出回っていたが、ここ近年、住宅ローンの多様化や価値観の変化により、頭金２割というフレーズを見ることは少なくなった。

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不動産にもシーズンはある

一年というサイクルの中で不動産市場（売買）にもシーズンがあります。このシーズンをどう捉えて動くか、シーズンにはそれなりの理由もあり、その背景をどう考えて判断するのか、住まい探しにも影響があります。

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新築マンションはどうなっちゃう？

2月15日の日本経済新聞朝刊に、新築マンションが低迷している内容の記事が掲載されました。見出しは"マンション契約１６年ぶりの低水準・１月の首都圏52.7％"

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返済途中の残高計算法

住宅ローンを借りる際、何年目にはどのくらいの残高になっているかを知っておくことは、とても重要なことです。

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不動産相場と流通最適面積

不動産は売主買主の合意さえあれば価格決定が自由であるため、 "相場"という指標がないと、各不動産の価格の適正水準が判断できません。もし、相場という感覚がないと、売り出されている価格が果たして高いのか安いのか判断できません。売主さんにとっても同様で、いくらくらいが適正なのか分からないと、売り出値を決めるのが難しくなります。

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あがり症、克服できるか

今日の午後、千葉市の海浜幕張駅近くにあるテクノガーデンで、土地の選び方セミナー（旭化成ホームズ主催）の講師をしなければなりません。何度も講師をしてはいるのですが、毎度のこと、あがり症の私は緊張してしまいます。（ワクワク感もあるのですが）

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全期間固定でも低金利だが

各銀行より平成20年2月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

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住宅ローン検討の公式集

住宅ローンの借入、返済を検討するにあたり、いろいろなことを考えていかなければなりません。相談をお受けするにあたって、お客様個々の要素や状況があり、一概には言えないものの、なにかしらの目安がないと客観的な判断ができません。そんなときにどのような点に注目してアドバイスしているのか、誰でも分かるように簡単な式にしてみました。

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松戸市と千葉県の職員

不動産の取引をする際、たくさんのことについて、いろいろと調査をしなければなりません。今日も、週末の契約に備えるため、朝から、法務局～松戸市役所～千葉県支所などを回っていたのですが、確定申告前とあって、ふだん行きつけない方々が右往左往しておりました。

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不動産仲介業者の存在意義

昨日、読書の在庫が切れていたためと営業用ツールの仕入れのため、書店に行き、なにげに新刊コーナーを右から左へと移動しながら眺めた。最近の偽装問題について、住宅に関して取り上げていた書籍があったので、斜め読みで立ち読みしたら、"不動産仲介業者は不要だ"とか "仲介手数料の３％は要らない"という項目があった。

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現場から見た不動産市況

ニッセイ基礎研究所による不動産投資の実務家・専門家向けアンケートから、これまで好調を維持してきた不動産市場がピークを向かえ、潮目が変わってきたことが分かった。

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不動産広告の規制

宅地建物取引業法の中で宅地建物取引業者（不動産会社）の業務について規定をしているのですが、その中でまず最初に出てくるのが、不動産広告に関する規制です。 → 「不動産広告の規制」の続きはこちら

これからの住宅ローン借入スタイル

各銀行より平成20年1月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

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いつもと違う12月

いつもお堅くて読みづらい内容でしたが、今日はちょっと緩やかな記事にしますので、お気軽にどうぞ。

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利上げ前提の考えを見直し

日銀は20日の金融政策決定会合で、政策金利の据え置きを全員一致で決めるとともに、 2004年11月以来、約3年ぶりに景気判断を下方修正した。

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サステナブル都市

サステナブルとはなんぞや？と、横文字が苦手な私はまずここから。 yahooの辞書検索でも出てこなく、新聞の記事には "持続可能な"という括弧書きがありました。 → 「サステナブル都市」の続きはこちら

担当者に「希望する物件はない」と言われた

購入希望者を前に担当者が口を開きます。「残念ですが、ご希望に適う物件はありません」言うのも聞かされるのもつらいですが、本当に希望する住まいは存在しないのでしょうか。 → 「担当者に「希望する物件はない」と言われた」の続きはこちら

200年住宅（続：解説）

本年4月頃、自民党より住宅資産価値の向上・環境対策などを目的とした新しい住宅のあり方として"200年住宅"というビジョンが打ち出されました。

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不信感を持った会社から別の会社へ

なかなか住まい探しが進展しないので別の会社へ依頼したい。こういうときにも、担当者がどんな気持ちなるかを考えて、伝え方を工夫しなければなりません。 → 「不信感を持った会社から別の会社へ」の続きはこちら

2008年の住宅ローンと不動産市場予想

各銀行より平成19年12月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

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セカンドオピニオンの受け方

セカンドオピニオンという言葉そのものは一般化してきましたが、不動産・住宅業界にとってはまだまだマイナスイメージの強い言葉です。 → 「セカンドオピニオンの受け方」の続きはこちら

担当者を真剣にさせる「住まい探しシート」

メモを作ったら、自己の住まい探しシート作成に挑戦してください。 → 「担当者を真剣にさせる「住まい探しシート」」の続きはこちら

住まいの希望や疑問を上手に伝えるには

しっかりと対話をしてくれる担当者が見つかったとしても、それで安心してはいけません。 → 「住まいの希望や疑問を上手に伝えるには」の続きはこちら

信頼できる担当者の決めるには

いざ、家を買おう、不動産を探そうというとき、相談できる会社や担当者がいないというのが一般的でしょう。では、どうやって信頼できる担当者を決めたらいいのでしょうか。 → 「信頼できる担当者の決めるには」の続きはこちら

依頼してはいけない会社を見分けるには

前回、会社選び、担当者選びでは、相性を大切にしたほうがいいと述べました。 → 「依頼してはいけない会社を見分けるには」の続きはこちら

いい不動産会社・担当者をどう見つけるか

いい担当者とは、不動産や建築の知識に長けていて、人格的にも素晴らしい人。購入希望者が願う理想はこれ。 → 「いい不動産会社・担当者をどう見つけるか」の続きはこちら

時刻表に強い人は不動産にも強い

"頭の冴えた人は鉄道地図に強い（仕事と人生のプロになる強化書）"を読みました。以前から、仕事でも不動産でも、今の私の礎は、小学生時代に暇があると時刻表を眺めていたことにあると思っております。そのことに関して、内々、自負がありましたが、控えめな私は、今までそれを黙っていたのですが、この書で、やはりそうかと確信しました。本書の中身は、私の考察よりもずっと広くて深く、鉄道地図・時刻表ファンの人に勇気を与えてくれます。本書・著者に尊敬の念を持っているからこそ、コラムにしました。

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亀田一家ばかりで

更新ご無沙汰してしまいました。忙しいのか、ネタ切れなのか。
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相続プラザ

先日、"相続プラザ"オープンの記念セミナーに行ってきました。相続プラザとは、縦割りになりがちな相続の業務を横断的にサポートする窓口です。ご相談には、ＮＰＯ法人相続アドバイザー協議会が認定する相続のプロ"相続アドバイザー"が対応いたします。

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やっぱり違うのかな。

やっぱり、普通の不動産会社とは違うのかなっと実感した週末。

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マンションの怖さがここに

マンションの上の階に住む幼児の騒ぐ音がうるさく、精神的苦痛を受けたとして、東京都内の男性が、幼児の父親に２４０万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が３日、東京地裁であった。

中村也寸志裁判官は「幼児の騒ぐ音は我慢できる限度を超えていた」として、３６万円の支払いを命じた。

判決によると、男性は東京都板橋区のマンション１階に住んでいたが、２００４年４月ごろに幼児の家族が２階に引っ越してきて以降、幼児が室内を走り回ったり跳びはねたりする音に悩まされるようになった。抗議をしても、幼児の父親は「文句があるなら建物に言ってくれ」などと取り合わなかったため、男性は騒音計などで音を測り、提訴。幼児の家族は０５年１１月に転居した。

判決は「騒音の程度は５０～６０デシベルとかなり大きく、深夜に及ぶこともあった。被告は子どもをしつけるなど住み方を工夫し、誠意ある対応をするべきだった」と述べた。

引用元：2007年10月3日20時24分読売新聞

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実名（商品名）が小説に登場

直木賞の他、数多くの文学賞を受賞している宮部みゆきさんが 8月に刊行した"楽園"を読んでいたところ、「おぉ！？」とビックリしてしまった一節がございました。

まずは、そのビックリした一節をご紹介します。

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2007基準地価

基準地価とは、都道府県が調査した7月1日現在の地価（市場）であり、 1月1日現在の地価を国が調査する公示地価とほぼ同じ内容。基準地価の場合、公示地価には入らない市街化調整区域も対象になるため、全体の地価動向の数値は公示地価よりも抑えられたものになる。

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ちょっと反省

今日はちょっと違うトーンで書きます。

本日、新宿まで北総線（私の最寄の沿線）→京成線→都営浅草線→都営新宿線と経路で行って来ました。新宿にはたくさんの路線が乗り入れているターミナルですので、ルートは上記の他にもいくつかあったのですが、目的地が甲州街道沿いで都営新宿線の新宿駅が近いので、このルートを採用しました。

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ゆうちょ銀行の住宅ローン

最近、車を走らせていると、郵便局の看板などが白い生地で覆われているのをよく見かけます。これは10月の郵政民営化による組織替え・名称変更に伴う変更を今のうちに行い、 10月になったら一斉に白い生地がとられ、新しい名称の看板がお目見えするということでしょう。

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不動産は値下がりする！（江副浩正著）

リクルートの創業者である江副浩正氏が中央公論新社より "不動産は値下がりする！"という著書を出しました。副題：「見極める目」が求められる時代。

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中古住宅市場の取引活性化支援策

国土交通省が検討している中古住宅市場の取引活性化の支援策が、日本経済新聞（平成19年8月26日）にて紹介されておりました。

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金利が下がり、借り時になるか

アメリカのサブプライムローン問題による金融市場への影響で、長期金利が低下し、ここ近年の利上げ路線で行われた"量的緩和解除"、 "ゼロ金利解除"以前の低水準まで下がりました。

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不動産市場の前兆

ここ数日、千葉県東方沖で地震が多発している。震度5弱をピークに大きな被害が出るような地震までには至っていないが、その数日前から前兆となるような小地震が頻発していた。

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政治と不動産購入

先日、参議院選挙で自民党が歴史的な大敗をしました。この結果を受けて、直接、不動産購入の現場には影響がありませんが、政治・行政の動きは不動産購入に影響を与えます。

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個人の自由と公共への配慮の境目

楳図かずおさんが建築中の建物について、赤白の横じまラインとキャラクターを屋上に乗せることについて、近隣の住民から色彩の暴力だということで建築の差し止めを申し立てられたということが、マスコミで騒がれています。

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司法書士への依頼で

とある不動産取引の一場面

取引場所に定刻通り関係者が揃い、挨拶が終わるや否や、

不動産登記を担当する少しご年配で教授風の司法書士がいきなり、

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地価の流れ

8月1日に国税庁から路線価が発表されました。内容は、最近の土地指標と同じく、利便性の良い都市や人気のある地域では上昇、しかし、地方や郊外では下落しているところも見られるという "二極化、都心集中"というものです。

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ＮＨＫの取材を受けてしまいました

明後日の8月1日に今年の路線価が発表されるのに伴い、各テレビ局や新聞社では路線価を特集した内容の報道がされると思われます。そのうち、ＮＨＫさんのニュース番組の取材を本日受けてしまいました。

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生前測量

不動産売買に限らず、相続でも、測量（≒土地の特定と正確性）は、とても大事なことです。しかし、相続が発生した後に測量をしようと思っても、いろいろなマイナス要因がある。

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不動産屋サミット？

先日、湘南オフィスの美湘ランドにて、神奈川県を中心に不動産営業の現場で活躍する方々が集まった勉強会に参加して参りました。湘南オフィスのブログに当日の模様が掲載されましたので、ご紹介させて頂きます。

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茶師に学ぶ

6月19日・NHK"プロフェッショナル"で取り上げられた
茶師・前田文男氏より"一葉入魂"

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住宅ローン借り換え時の諸費用

住宅ローンを借り換える際、従前の住宅ローンを返済することと新しく住宅ローンを借りることに必要な諸費用を、借り換えることによる利息の軽減などの効果と比較検証することが必要になり、これを借り換え実行の判断材料にします。

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遺言

遺言は民法の規定があり、この規定から外れたものは無効になります。満15歳以上であれば遺言することができ、遺言による相続（指定相続）は、民法で定められた法定相続に優先します。

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相続人と被相続人

相続する人：相続人
相続される人（死亡した人）：被相続人

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法定相続分

相続する財産の分け方は、遺言などで指定がない場合は、法律で定める法定相続分によって計算されます。（遺産分割協議がまとまらず、調停・審判になっても）

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相続人になれないのは

◆相続欠格

民法では、次の不法行為をした者は、相続人の資格を失うとあります。

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代襲相続

代襲相続とは、被相続人の死亡以前に、相続人となるべき子供や兄弟姉妹が死亡したり、相続欠格や相続廃除になって相続権を失った場合に、その者の子供が代襲して相続人になることです。

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相続財産

民法では相続財産を、相続開始時（死亡時）に被相続人に帰属していたものと定めています。これはプラスの財産もマイナスの財産もあり、そのどちらも相続することになる。

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養子縁組

養子とは、養親と法的に親子関係を結んだ者をいい、養子縁組届けが受けられた日から、養親の嫡出子※となり、相続権も含め、実子と同じ状態・権利を取得する。

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相続の仕方

相続の仕方には、単純承認、限定承認、相続放棄の三つがあり、相続を知った日から３ヵ月以内に、どれかを選択しなければならず、限定承認、相続放棄がされないときは単純承認したとみなされます。また、相続人が遺産を一部でも処分したときは単純承認したとみなされます。

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公正証書遺言

遺言について、法律的には"法定事項、死亡による効果発生、単独意志表示、法定方式"と定められ、自筆証書遺言の場合、方式の不備、紛失・隠蔽、家庭裁判所での検認手続きなど、効果実現までに懸念事項がある。

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そろそろ終焉？

ここ数日の新聞や雑誌の記事で、地価の高騰やマンション価格の上昇がピークになり、上昇基調は止まるのではというような内容が、立て続けに掲載されました。

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住宅ローンと相続

民法では相続財産を、相続開始時（死亡時）に被相続人（死亡した人）に帰属していたものと定めています。これはプラスの財産もマイナスの財産もあり、そのどちらも相続することになります。

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地域環境の影響

ＦＰジャーナルの特集記事"住宅が変わる！法律とローンの大転換"に明海大学不動産学部の齊藤広子教授（以下、教授）が現在の不動産市場の問題点と今後についてコラムを寄稿しました。

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フラット20

4月1日から組織替えをして新しくスタートした住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）。組織として公庫とどう違うのか、そのあたりは行政・政治の分野ですので、よく分かりませんが、利用者・不動産業者・金融機関にとっては、新しい取り組みで影響があると思われます。

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200年住宅

自民党が耐用年数200年の住宅を建設促進・普及させる方針であると報じられました。

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駅前保育所の設置が増加

先日の日本経済新聞に私鉄各社が沿線での保育所設置を積極的に進めているという記事が掲載されました。積極的に進めている背景には、現在の沿線人口増加が将来は少子高齢化により減少に転じることの危惧がある。

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公示地価分析

公示地価の発表後、例年、各新聞や雑誌などで公示地価の内容を分析した結果がぞくぞくと掲載されます。ここ数年、掲載された内容を見ていると、どこも同じ内容（同じデータだから当然ですが）になるのがほとんどです。もうちょっと、独自の視点があってもいいのかなと思うのですが、仕方ないですね。

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2007公示地価速報

3月22日、国土交通省は公示地価を発表し、全国平均で16年ぶりに上昇に転じたものとなった。ただ、この平均というものは三大都市圏が引っ張り上げたもので、半分以上の地点ではなお下落が続いている状況。

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担当可能な５人枠へ

不動産業界で働く心理からみて、どのように依頼するのが、お客様にとってもいいのか、ちょっとご提案してみたいと思います。（建築、住宅営業でも同じです） → 「担当可能な５人枠へ」の続きはこちら

買えない人

今回のコラムを書くにあたり、これを書いてもいいのかなとちょっと（もしかしたらかなり）迷いました。小心者の私は抗議が怖い。 → 「買えない人」の続きはこちら

不動産業界版"ニワトリとたまご"

まずは、先日不動産営業マンから聞いたお話。 → 「不動産業界版"ニワトリとたまご"」の続きはこちら

不動産資産の最適配分

日本経済新聞一面の特集記事"眠れる家計力・イエコノミー"の中で、不動産市場の心理をついた面白い部分がありました。

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急行VS快速

毎週土曜日、日本経済新聞では"NIKKEIプラス１"という生活と身近な話題を中心に掲載した別紙を折り込んでいます。正直なところ、一般庶民の私は本紙よりもこちらの方が馴染みやすい。本紙に書いてあることは難しすぎて。去年は鉄道ネタ、今年は温泉ネタと、こういう話題の方が良い。

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欠陥住宅補償制度

日本経済新聞（07.02.23朝刊１面）に、国土交通省がまとめた「欠陥住宅の被害を補償する新制度」に関する記事が掲載されました。

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再利上げの影響

昨日の日銀金融政策決定会合にて、短期金利の誘導目標を 0.25％から0.50％へ0.25％の利上げを決定いたしました。

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日銀0.25％の追加利上げ決定

日本銀行は２１日、２日目の金融政策決定会合で、昨年７月のゼロ金利解除後初めてとなる追加利上げを決めた。

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千葉金利

昨日の日本経済新聞地域面に"千葉金利"という見出しで、千葉の住宅ローン競争が激しく、他の都県よりも住宅ローンの実勢金利が低くなっているということが紹介されました。

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日銀、利上げするかな？

２１日、日銀は金融政策決定会合を開き、先ほどの速報で、福井総裁が利上げの提案をしたとのこと。このことで、利上げする見通しになりました。

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2007年：買い時な人は・・

リクルート社発行の住宅情報タウンズに "８人の専門家が宣言する2007年、「買い時」なのはあなただ" という特集記事が掲載されました。

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景観規制

東京都は07年4月に施行する都の改正景観条例で、景観計画に基づき、建物の外観に制約を設ける。1月中に、色彩や屋上広告を規制する具体的な内容が示されるが、現在予想される規制内容は次の通り。

・外観色の規制

23区内は60m以上、それ以外は45m以上の建物が対象。色をマンセル記号を使い数値化し、落ち着いた数値内に収める。

・屋上広告の禁止

文化財庭園など歴史的な価値の高い施設の周辺地域や五輪会場を予定している臨海部が対象地域

建物の高さに関係なく、屋上広告物やネオンの新設を禁止。

また、東京都以外でも、青森県、千葉県市川市、神奈川県小田原市、長野県、愛知県、兵庫県伊丹市、福岡市などで、条例により建物の景観を規制している。

引用元：日本経済新聞：12月14日夕刊

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相続と不動産

"相続税"となると大半の方が基礎控除や課税価格の計算方法などから相続税は課税されず、関係ないことも多いですが、 "相続"となると誰しも必ずというくらいに関係することになります。

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ＦＰの活用

◆住宅ローンに関して検討しようと思ったとき、はて？一体誰に相談したらよいのだろうと困られる方も多いと思います。

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マンション：価格上昇（下）

タウンセキュリティーのコラムでも書きましたが、最近の分譲住宅や分譲マンションでは、販売するために、物件の付加価値や特徴などを打ち出すために、いろいろな知恵が絞られています。

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マンション：価格上昇（上）

新築分譲マンションの広告や宣伝を見ていて、最近のマンション販売現場は、ただ暮らす部屋というだけに留まらず、サービスや付加価値にいろいろ知恵を絞って販売しているなという印象を強く受けています。

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タウンセキュリティー

先日、つくばエクスプレス・流山おおたかの森駅近くにある流山市水道局に所要があって行ってきました。相変わらず、区画整理は進んでいる様子もなく、いまだ原野のような状態ですが、駅前では、高島屋ＳＣも形が見えてきております。

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疾病保障付き住宅ローン検証

単純回路の私の頭では、この疾病保障付き住宅ローンが、医療保険を別に入るより、得するのか損するのか、どちらで入った方が良いのか、ひとつひとつ分解して考えてみないと判断がつきません。

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変動金利引き上げへ

住宅ローンの短期金利タイプの基本的な変動金利は、毎年４月と１０月に金利を見直します。しばらく変更がなかった変動金利も、前々から見直されるだろうとの観測がありましたが、ゼロ金利解除後初めの見直し時期が来月に迫り、本日の日本経済新聞に変動金利の見直しの記事が掲載されました。

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フラット３５"Ｓ"

公庫買取型の住宅ローン"フラット３５"の優良住宅取得支援制度"フラット３５Ｓ（読み方：ふらっとさんじゅうご・えす）"は、一定の要件を満たす住宅を取得ために同ローンを利用する際、融資金利を優遇する制度です。

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ノンリコースローン

住宅ローンでも不動産投資のアパートローンでも、不動産担保の他に、保証人（保証料を支払って保証会社）を付け、借主の収入や資産状況で返済力を見て、生命保険加入で命も担保にして、火事になっても回収できるように火災保険に質権を設定して、ようやく銀行から融資を受けられる。銀行側から見れば、何重にも回収できる手段を講じてようやく貸せる。このような状況が一般的な姿ですが、アメリカでは不動産担保のみに返済原資を限定したノンリコースローンが普及しています。

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二世帯同居ＶＳ二世帯住宅

二世帯同居住宅について、先日のコラムで私の家を実例として参考にしながら書いてみましたが、今回は、二世帯住宅について、思いつくままに書いてみたいと思います。

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二世帯同居実例

ここ最近、二世帯住宅と二世帯同居住宅の住まい探しをお手伝いするケースが増えてきました。二世帯住宅とは、玄関から水周りまですべて各々の世帯で独立して所有する形態で、二戸の共同住宅と同じ。アパートと違うのは、画一的な間取りではなく、それぞれの希望を取り入れた間取りになっていること。

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小中学校の第三者評価

公立小中学校を第三者の専門的な視点で評価する仕組みを決め、今月から試行を文部科学省が始めたことを伝える記事が、 9月19日付け日本経済新聞の社会面に掲載されました。

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通勤電車事情

鉄道ジャーナルだったか鉄道ファンだったかは忘れてしまいましたが、昨夜の就寝前に、電車の雑誌をチラチラと眺めていたら、ここ数年、ＪＲも私鉄も都心近郊部の通勤電車を続々と新型車両へと入れ替えています。

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連帯保証と連帯債務の仕組み

住宅ローンを借りる際、銀行の担当者から「保証会社が・・」という言葉がよく出てきます。これは、銀行が融資をする際、保証人を求めるのですが、現実として、他人はもちろん親戚でも保証人を引き受けてくれる人はほとんどいないため、保証会社に保証人になってもらうという仕組みが一般的になりました。

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10年固定の住宅ローン

住宅ローンの金利動向が上昇傾向にある中、全期間固定の長期にすべきか、上昇幅は小さいと読み短期固定を取り入れるか、金利動向は誰にも読めないので悩ましい限りです。

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もうすぐ防災の日

こんにちわＮです。もうすぐ夏休みも終わり、学校が始まる頃ですね。夏休み残りの一日で、かけこみで宿題やら絵日記やら読書感想文を書いていたことを思い出します。

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住宅ローン金利引き下げ検討

日本経済新聞（8/26朝刊）の記事によると、三菱東京UFJ銀行などの大手銀行で、住宅ローンの金利を引き下げるか検討に入ったとのこと。

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夏バテ解消で快適生活

日経新聞の夕刊にあった「暮らしのヒント」より、残りわずかになった夏を快適に過ごす為に、夏バテ解消法をネットで探ってみようという話題がありましたのでご紹介します。

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つくばエクスプレス開業１年

８月２４日で開業１年を迎えたつくばエクスプレス（ＴＸ）。日本経済新聞をはじめとした主要新聞、ワールドビジネスサテライトなどのＴＶやニュースでも、開業して１年経った現状を取り上げられることが多くありました。

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パーソナルトレーナー活用から

スポーツジムなどで、自分の目的や体質にぴったり合う特別な運動メニューを求めて「パーソナルトレーナー」を活用する人が目立ってきたとNIKKEIプラス１に紹介記事が掲載されました。

記事を読んでみますと、プロの運動選手の間で使われていたパーソナルトレーナー（個人指導）が一般にも広がり、サービス向上を目指した企業の動きも出てきた。

費用はコースで受ける時は月２回で月会費２万円前後。オプションで頼むときは１時間１万円弱。

東海大学の久保明教授は「受け手からのオーダーメードで医療や疾病予防の方向を決める手法が現在ひとつの流れになっている。トレーナー需要も、この反映だろう」と見る。

日本パーソナルトレーナーズ協会の吉永孝徳さんは「トレーナー次第で結果は変わる。その人の心や考えに踏み込む能力が大切」と指導者選びの重要性を強調。ポイントは、1.雰囲気　2.経歴、資格、指導歴 3.得意分野　4.初回のカウンセリングと料金

この記事を読んで、これからの住まい探しもこんな感じになるんだろうなと思いました。この記事を将来の住まい探しに置き換えて考えてみますと次のような感じでしょうか。

不動産会社などで、自分の目的や生活にぴったり合う住まいを求めて「パーソナルアドバイザー」を活用する人が目立ってきた。

ＦＰなどの金融業界で先行していたが、不動産業界でもサービス向上を狙った動きが出てきた。

建築設計でも、依頼主からのオーダーメードで住まい方向性を決める手法が現在ひとつの流れになっている。アドバイザー需要も、この反映だろう。

アドバイザー次第で結果も変わり、アドバイザーのスキルとして、その人の心や考えに踏み込む能力が必要である。このアドバイザー選びがとても重要。

アドバイザーを選ぶポイントして

　1.相手の雰囲気
　　ゆとりがあること。同年代であれば、同じような家族構成、住まい。

　2.住宅業界歴・資格・アドバイス歴
　　業界でのキャリアや資格で信頼度とスキルの目安になる。

　3.得意分野、得意地域
　　自分の求める住まいや地域が得意なアドバイザーを選ぶと良い。

　4.初回のカウンセリング
　　初カウンセリング時に相性を重視し、自分の目的や考えを理解して
　　もらえそうかをじっくり確認。合わない時は遠慮なくチェンジを。

健康はとても大事な基本です。住まいのとても大事な基本です。この大事なことに費用を掛けてでも、自分に合ったものを求めていく傾向や意識、流れはとても良いことだと思います。