良質な中古住宅の流通に向けて

失われた500兆円もの国民資産

「日米の住宅投資額累計と住宅資産額」の推移を示したグラフ(中古住宅流通促進・活用に関する研究会)によると、1969年以降、年間約20兆円もの住宅投資を行った結果、約860兆円超の累計投資になっているものの、2011年時点における住宅資産額は約340兆円あまり。ざっと500兆円以上もの住宅に使われたお金が消えたことになります。アメリカにおいては、住宅投資の累計額が2008年において約12兆ドル超に対して、住宅資産の合計額が14兆ドル弱と、使ったお金よりも資産評価金額が上回っています。

住宅資産累計グラフ

この違いは、アメリカでは、住宅購入後に建物の補修やメンテナンスで資産価値が落ちないように、あるいはより高くなるように努力されるのが一般的です。中古住宅が売買される際にも、そうした手入れの状況も含めた建物の価値が価格に反映しています。しかし、日本では建物が古くなると取り壊して建て替える「スクラップビルド」、「家を買うなら新築(クルマなら新車)という新しいことへの偏重」の文化が続いてきました。こうした風潮に対して、中古住宅の資産価値を高める動きが官民ともに出てきました。

中古住宅の建物価値が適切に評価されることで、新たなニーズと価値が生まれ、市場の活性化が促され、新たな住み替え行動が刺激されることにより、かつてのような一度買ったら「終の棲家」の人生設計ではなく、ライフスタイルの変化に応じた住み替えといった豊かな住生活が実現します。

資産を有する高齢者や、所得の伸び悩みにより住居費を抑えたいる若年層が、これまでのように新築住宅一辺倒ではなく中古住宅も視野に入れるということは、一層豊かな生活が実現できるようになります。さらに、所有する不動産の価値が高まること、購入した後の不動産価値が維持されること、購入コストの低減は、家計負担を軽くし、資産形成がなされ、老後生活の対策まで繋がります。

付加価値サービス

弊社では、築20年程度で価値を失うというこれまでの考え方ではなく、中古住宅も適正に評価されることにより、より豊かな生活の一助となれるように、安心と付加価値をつけるためのサービスをご提案しております。

A「保険付住宅」による安心取引

新築住宅を購入する場合、買主様は売主である不動産会社から建物の保証を受けられます。つまり購入後に何か不具合が見つかったら売主が直してくれるのです。しかし、中古住宅では売主が個人であるために、引き渡し後に保証をするのは無理です。仕方のないことではありますが、それでは新築の方が安心だと思われても仕方ありません。そこで、国は中古住宅にも一定の基準をクリアすれば売買後最長5年間の保険を付ける制度を創りました。この保険に入ることで、買主様は引き渡しを受けたあとに発見された雨漏りや傾きといった隠れた瑕疵(欠陥)が保険で保証されることになるということです。
ところが、その制度についての不動産会社の理解度が足りないため、説明されずに取引を進められるケースが多いのが実態です。当社では、その保険に関する手続きとノウハウを国から直接指導を受け、皆様にご提供しております。保険制度を活用することによって、買主様が安心であることは当然のこと、売主様におかれましても、物件を引き渡した後に通常売主様が負担させられる瑕疵担保責任(物件に見つかった隠れた欠陥等が見つかった場合の補修等)について、その責任を保険で補うことが出来るようになります。

B インスペクションによる建物診断

買主様が中古住宅に持つ不安の中でもっとも多いのが「建物への不安」です。新築が必ずしも安全というわけではありませんが、それでも新築は中古に比較すると建物ついての不安が少ないと考える人が多いようです。しかし、実際の中古住宅は相当にしっかり作られているものが多数あり、新築以上の耐震性を有する場合すらあります。それをきちんと事前に調べて提供することで、買主様は安心の取引が出来るのです。それがこの「インスペクション」という建物診断制度です。このインスペクションを行うことで、買主様は購入後にどの部分を修理したりリフォームしたりすれば良いのか?という判断が可能となり、購入後の不安の一つである「リフォームにいくらかかるかわからない」という問題が解決します。「プレシーク」では、売却にあたっては、まずこのインスペクションを実施し、買主様が心配であろうリフォームや補修に関する見積もりを事前に作成します。これによって、買主様の適切な判断が速やかに行われることとなります。

C 建物情報を「履歴書」として公開

中古住宅の買主様は、ほぼ購入後にリフォームを行います。そこで問題になるのが、新築時の設計図書がなかったり、住んでから行ったリフォームや設備の交換内容が分からないことです。中古車を購入する際に、整備点検記録が無ければ不安であるのと同じで、得体の知れない物件を購入するのは難しいことです。また、そのような情報がない場合には、購入後に必要なリフォームと必要のないリフォームがわからず、余分な値引き交渉をされかねません。そうした問題を解決するのが「住宅履歴情報」という制度です。この情報は、電子化されたもので住宅の所有者から所有者へ引き継がれます。国は、住宅を長持ちさせるためには、メンテンスや補修を定期的に実施し、それを履歴として蓄積していくことが必要であるとしています。もちろん、現在の所有者がそうした情報の全てを保有しているというわけではありません。しかし、現在ある情報からスタートし、買主様がその情報に厚みを増していくことで、優良なストック住宅が生まれます。

D「告知書」の正しい事前公開

中古住宅の場合、契約をする段階においては、国が推奨している「告知書」を作成致します。この「告知書」とは、売主様が知っている物件に関する情報を買主様にお知らせすることです。「雨漏り」の有無や「シロアリ」の被害、そして水回り等の設備の故障などは、予め知らせなければなりません。ところが、今までの我が国では、買主様は契約の場で突然知らされるのです。これでは安心した取引が行えません。本来は、事前に作成し購入判断をする段階で提示すべきものです。「プレシーク」では、正しい情報開示の為に「告知書」の事前作成と事前開示を行ってまいります。

E 無料24時間駆けつけサービス

新築を購入した場合には、入居後アフターサービスがついてきます。住んでから起きる様々な建物への質問や、手を加えたい場所などがあった場合の質問なども全て、売主である不動産会社や建築会社に聞けば、すぐに解決してくれます。しかし、中古住宅を買った場合はどうでしょうか?売主様は個人の方です。先に挙げたような事で連絡をもらっても困ってしまいます。当然です、その義務はないのですから。しかし、買主様はこのようなことも不安の一つであり、購入に踏み切れない原因なのです。そこで、「プレシーク」では買主様に対して引き渡し後の24時間コールセンターをご提案しています。例えば「トイレが詰まった」「洗面台の下から水漏れが」「クロスが剥がれた」「雨戸が外れた」「照明器具の外し方がわからない」「鍵を失くした」「スイッチを押しても電気がつかない」等々、これらは実際の買主様から聞いた“困ったこと”の一部です。それらの不安に対し、24時間駆けつけ解決するのが24時間コールセンターサービスです。

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