任意売却の基本とメリット

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所有者の意思により売却することは全て任意売却ですが、不動産市場のなかで「任意売却」と呼ばれる取引は、売買代金と手持ち資金にて不動産に設定されている担保権等の解除が見込めないため、債権者側と調整・配分することで、売却に際して支障となる担保権の解除(抹消)をしてもらうことにより成就する売却のことを指します。

一般的な売買契約の約款の中には、「売主は買主に対して、本物件について、所有権移転の時期までにその責任と負担において、先取特権、抵当権の担保権、地上権、賃借権等の用益権そのほか名目形式の如何を問わず、買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を除去抹消しなければならない。」という条項が盛り込まれております。

もし、この条項を守れなかった場合、違約金等が発生いたします。条項を守るために抵当権等を解除しなければなりませんが、金融機関側は「全額返済ならいつでも解除に応じますよ」という姿勢のため、解除に要する金銭を用意する必要があります。

売買金額が返済額を下回っていても手持ち資金でクリアできれば問題ございません。しかし、日々の返済で苦しんでいる方に、そのような余裕資金があるわけでもなく、このままでは売却できません。

住宅ローンの返済を滞りなくしているのであれば、住み替えができないというだけですが、延滞している方の場合、一定期間が過ぎると代位弁済から競売へと進んでいき、いつか、法に基づいて強制的に売却(競売)されてしまいます。

明確にまとめますと、住宅ローンの返済を延滞している、売却しても全額返済できない、競売になる前に債権者と協議のうえで債務整理をする、その一環として売却するというのが任意売却となります。

不動産を手放して、債務が減る、という結果だけを見れば、競売でも結果は同じです。それでも、任意売却をするには、それなりのメリットがなければなりません。

任意売却のメリット

1.競売よりも高く売却できれば、債務が圧縮できて、売却後の返済負担が軽減できる。

2.競売よりも早く債務整理ができて、早く新しい生活のスタートができる。

3.任意の売却のため、買主側と売却や引渡しの条件などの交渉ができる。

4.債権者側との協議調整による売却のため、売却後の返済などにて話し合いの余地が生まれる。

5.公的な競売ではないため、売却の事情などを第三者には装うことができる。

6.能動的な売却になるため、強制的で受動的な売却よりも精神的な負担が少なくなる。

主なメリットは以上の通りです。状況や考え方によっては、この通りではないこともございますが、どのように進めればよいのか、できれば、任意売却と競売、通常の売却もすべて網羅したプロに相談してご判断されることをお勧めします。

柴田 誠代表取締役

投稿者プロフィール

子ども二人の教育費に頭を抱えながら、小さな不動産会社を経営しております。千葉県の高校野球をこよなく愛する元高校球児。小さなお出かけ、温泉、街めぐりを好むも時間とお金に余裕がなく最近は控えめです。

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