大空室時代・不動産投資サバイバル(週刊東洋経済)

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週刊東洋経済2018.04.12号 https://premium.toyokeizai.net/articles/-/17918 に、不動産投資の現状を特集した記事「大空室時代・不動産投資サバイバル」が掲載されました。

今、不動産投資市場で騒ぎになっているのが、女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズが民事再生法を申請した事件。

この事件の概要は、シェアハウスを家賃保証でサラリーマンを中心に販売したものの、入居者が集まらず資金繰りに窮して保証していた家賃の支払いが滞り、借入金で購入したサラリーマン大家が返済に窮しているもの。

投資にはリスクがあり、購入した家主が第一に責任があるのかもしれませんが、いい加減な販売をしたスマートデイズ、ずさんな融資をしたスルガ銀行にも問題があったのではないかと争われている。

司法がどのような判断を下すのか、今回の問題は判決を待つしかありませんが、今回のようなことが起こりえることは、不動産の専門家の多くが警笛を鳴らしていました。

売り上げを上げなければならない業者、融資先がなく貸し付けたい金融機関は、家主の将来リスクには目をつぶって、自社の利益に走り、それを見抜けなかった家主は、今回と同じような状況に陥っています。

クルマを走らせると至る所で建築されているアパート・マンション。

ほとんどがサブリース方式(先の家賃保証と同じ)で運営されることになっておりますが、築年数が新しいうちはまだしも、古くなってきて空室が増えると、設定された賃料の減額を求められ、これが受け入れられない場合は契約解除となる。

この結果、借金の返済をするに際して家賃だけでは足らず、手持ち金(収入)から不足分を補填する必要が生じる。

だらだらとお金が流出するのを避けるために売却を試みてみるものの、借入金額を下回る金額でしか売れず、さらに高額な資金の投入が必要となることから、売却することもできない。

大量のアパート・マンションの供給が続き、住宅のストックが溜まり、持ち家だったマンションや戸建ても賃貸市場に入ってくるなか、人口や世帯が減少する方向へ進んでいるのだから、不動産投資にリスクがなくバラ色の未来が待っていると考えるなら、それは、不動産投資に限らず本質が見えていないのかもしれません。

どの業界、どの市場でも同じように、右肩上がりの成長局面なら気にしなくてもよかったことが、右肩下がりの縮小局面の場合、より慎重に、よりシビアに見て判断することが必要となる。

世に出ている不動産投資の成功事例(書籍など)は、ほんの一握りの事例で、ほとんどの人がうまくいかずに退散、退散までたどり着ければいいほうで、冒頭のかぼちゃの馬車事件のように退散する前に撃沈してしまう人も珍しくない。

起業でも、恋愛でも、受験でも、成功した事例やノウハウを紹介している書籍が多いが、希少なことだから書籍になっているので、自分を同じようにできると思うのは危険です。

今回の特集記事では、不動産投資を行うための考え方から注意点まで掲載されておりますので、それでも進みたい方は一読をお勧めします。

不動産投資は購入がゴールではなくスタート、売却・ローン完済までたどり着いてゴールです。完走できるように、マラソンと同様、事前の練習(勉強)が必要です。

柴田 誠代表取締役

投稿者プロフィール

子ども二人の教育費に頭を抱えながら、小さな不動産会社を経営しております。千葉県の高校野球をこよなく愛する元高校球児。小さなお出かけ、温泉、街めぐりを好むも時間とお金に余裕がなく最近は控えめです。

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