査定金額に誤差(読み違い)が起こりやすいケース

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最初に、基本的な査定金額の算出方法をご紹介します。

戸建ての場合、
土地としての評価を近隣の売地事例と比較しながら算出し、
建物の部分は新築時の施工費から経年による減価をして算出し、
その両方を合算して査定金額となります。

マンションの場合、
当該マンション、もしくは、近隣マンションの事例と比較し、
加点減点をしながら査定金額を算出します。

一括査定サイトで複数の会社へ査定を依頼すると、
「媒介契約を取るために実際には売却できない高額な査定額を出す」
という会社は少なからず存在します。

弊社では、そのようなことがないように、
近隣の販売状況、成約事例なども考慮しながら
査定金額を調整(ここがプロの部分)しますが、
競馬予想、エコノミストと同じように
市場、相場を読み違えることもございます。

とくに読み違えが起こりやすいのが、
築年数が新しい建物・マンションと、
高額な建築費で建てられた建物(大手ハウスメーカー)の場合です。

築年数が新しい場合、競合相手が新築となります。
中古と違い新築の場合、一斉に大量の住戸が売り出されるため、
市場が一気に崩れます。

しかも、新築が高い金額を設定してくれればよいものの、
千葉県の郊外の場合、価格勝負の新築が多いため、
中古市場の値崩れが起こります。

東葛エリアで特徴的なのは、つくばエクスプレス沿線で、
戸建て(土地)、マンション問わず、
新築が大量に供給しており、中古住宅の販売に影響が出ております。

大手ハウスメーカーなどの高額な建物で、
読み違えが起こりやすいのは、
施工費がそのまま中古市場の評価が連動していないところにあります。

建売と注文住宅では建物の施工費み約1000万円の開きがあります。
しかし、中古住宅になると、構造と築年数で画一的に評価され、
施工費の開きが評価されないことによります。

例)施工費2500万円の80%にて2000万円の評価になるも、
  中古一般評価1500万円の80%にて1200万円の評価となり、
  800万円の差が、読み違えの差となります。

これは、不動産市場において、建物に占める重みと立地に占める重みの差です。

さらに、注文住宅は、新築された方にとっての価値で、
万人に評価されづらいこと、大手ハウスメーカーを評価される方は、
中古ではなく、ご自身で建てられたいということも背景にあるかもしれません。

中古市場において、建物に関しての評価が正当になることを期待し、
活動をしておりますが、その願いや信念が逆に読み違いを呼んでいます。

プロとしてお恥ずかしい限りですが、
読み違えてしまうこともございます。

お打ち合わせの際には、良いことも悪いことも包み隠さず、
そのままお伝えさせていただきます。

ご所有者様におかれましても、
思いや希望の他に、周辺の販売状況、さらには、
経済情勢、社会動向も踏まえていただき、
ご一緒にお打ち合わせできればと存じます。

柴田 誠代表取締役

投稿者プロフィール

子ども二人の教育費に頭を抱えながら、小さな不動産会社を経営しております。千葉県の高校野球をこよなく愛する元高校球児。小さなお出かけ、温泉、街めぐりを好むも時間とお金に余裕がなく最近は控えめです。

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