現在の不動産環境で起きている問題

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高齢者と住宅

本日、業界の会報誌が届きました。
掲載されている内容は、高齢化社会を反映した記事が占めています。

1)所有者不明土地

全国の所有者不明土地の面積は九州の土地面積とほぼ同じ。
所有者不明土地が発生するのは、相続未登記で起こる。

通常、相続が発生すると相続登記で名義人が変更されるが、
登記が義務付けられていないことから、
相続登記が行われない事例が増えている。

土地に利用価値・資産価値があれば、
相続人は積極的に登記(所有)するが、
コストや手間がかかるばかりでプラスがない場合、
相続登記をすることなく放置してしまう。

先日の事例では、
配偶者なし、子供なしの高齢者がお亡くなりになり、
すでに両親も他界しており、
兄弟姉妹が相続人となるが、さらに代襲相続が発生して、
相続人が18人となることがありました。
そのうち4人は行方不明で、結局、
相続登記ができなかったということがございました。

このような所有者が不明な土地が増えると、
公共的にも不具合が生じることから、
(まだまだゆるいですが)
所有者不明の土地を処理する制度が整備されてきました。

2)心理的瑕疵物件

心理的瑕疵物件とは、
過去に事件や事故などの嫌悪感を抱く事象があった物件で、
近年、高齢者の孤独死も状況によっては、
心理的瑕疵物件に該当することもあります。
このことから高齢者の家を貸すことを嫌がる家主も増えてきました。

心理的瑕疵物件については、
宅建業者は、重要事項説明にて伝えることが必要となりますが、
明確な基準がなく、いつまで伝え続けなければならないのか迷い、
また、トラブルになることがございます。

このことから国土交通省では(動きが遅いですが)
明確な基準を設けるための検討を始めました。

3)高齢者の住環境

要介護者の3分の2が自宅で暮らしており、
家庭内の事故死が増えていることから、
リフォームなどで住環境を整備することが必要になってきています。

4)空き家の取り扱い

不動産を所有している際に課税されるのが固定資産税(都市計画税含む)です。

この固定資産税等について、
住宅用地の場合の特例では、
固定資産税評価を6分の1(都市計画税では3分の1)に
低く評価されます。

例)評価額が2,000万円の土地
固定資産税等の税額34万円が約6.66万円へ減額。

この特例は住宅が建っていることが条件で、
このため、税負担の増加を避けるためだけに
建物をそのまま維持するケースが増え、
これが空き家が増加する一因になっています。

今後、住宅が増え続けるものの、
人口・世帯が減少していくことから、
需給関係は悪くなる一方です。
特例があったとしても税負担はあり、
さらに、空き家の管理責任もあることから、
使い道がない場合、売却して現金化することをお勧めします。

柴田 誠

柴田 誠代表取締役

投稿者プロフィール

子ども二人の教育費に頭を抱えながら、小さな不動産会社を経営しております。千葉県の高校野球をこよなく愛する元高校球児。小さなお出かけ、温泉、街めぐりを好むも時間とお金に余裕がなく最近は控えめです。

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