買った家によってローン控除の上限額が大きく変わる!「200万円」「400万円」「500万円」になる時の違い【中古住宅400万円編】

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住宅ローン控除の上限額が400万円になる物件の代表的なものとして、新築の建売住宅、土地を買って新築、既に所有している土地に新築、の3つがある旨ご説明いたしました。

今回は、中古住宅でも控除額上限額が400万円になるケースについてご説明いたします。

最近では中古住宅のリノベーション物件なども販売されるようになっています。

これらは、例えば競売などで事業者が中古住宅を購入し、それにリノベーションを加えて再販売するというモデルですので、中古住宅ではあるものの、事業者が売主となっています。

よって、建物部分には消費税が課せられています。リノベーション済み物件のチラシの価格の部分を見てみると、「税込」と書かれていると思います。

売主が個人で建物部分に消費税がかかっていないにもかかわらず税込と書かれていたら変ですので、もし税込と書かれていれば、売主は事業者と考えても差支えないでしょう(もちろん広告が間違えている可能性もありますが)。

ここでついでにちょっとした豆知識のお話ですが、例えば5,000万円の物件が売りに出ていたとして、“消費税が8%だから、5,000万×8/108で370万円も消費税がかかってる!”と思うのは早計です。

5,000万円の中には、非課税である土地の価格も含まれているからです。

中古住宅の場合、売主が個人の時の売買契約書に記載される売買価格は、土地部分・建物部分を分けずに一緒くたになっているのですが、事業者が売主の場合には彼らの納税額(消費税の)を計算しなければならない為、役所で取得できる固定資産評価証明書など用いる方法によって建物相当額を計算し、土地、建物、消費税額が明記されます。消費費税額はその業者の税理士などが計算していることが多いようです。

例えば、固定資産評価証明書で土地評価額と建物評価額の割合が4:1、税込物件価格が8000万円だったとした場合、土地6400万円、税込建物1600万円。1600万円×8/108=消費税額約118万円。というような計算です。

以上、3回に渡って、購入する物件によって適用となる住宅ローン控除の上限額が変わることについて書いてきました。

これらのことを把握しておくと、夫婦で住宅ローンを組んだ方が良いのか、それとも単独で買った方が良いのか?ローン控除400万円適用の4,000万円の物件と200万円適用の3,900万円の物件と、どちらが安いのか?など、控除額も含めて総合的に判断することができるようになります。

リニュアル仲介ではこのようなことについても適切にアドバイスさせて頂きながら、お客様のお住まい探しをお手伝いしております。住宅購入を検討の方は是非ご相談下さい。

柴田 誠代表取締役

投稿者プロフィール

子ども二人の教育費に頭を抱えながら、小さな不動産会社を経営しております。千葉県の高校野球をこよなく愛する元高校球児。小さなお出かけ、温泉、街めぐりを好むも時間とお金に余裕がなく最近は控えめです。

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