絡み合う不動産たち（13.06.01）

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によると、昨年度の首都圏での中古マンション成約件数は、過去最高の2009年度を上回ったと発表されました。特に東京都区部と千葉県は二桁増となっています。

中古戸建でも、昨年度の首都圏成約件数は前年度を上回っており、堅調に推移しております。

今年は、中古に限らず、新築、土地と、種別、種目のいずれも好調な市況が続いております。ただし、土地は今年の秋以降、新築は来年に入り、消費税増税の切り替え時期以降も続くは見えません。

中古住宅は売買時に消費税が課税されないことから、増税の影響を直接受けるものではありません。しかしながら、増税の影響を受ける新築を嫌った消費者が、中古へ流れてくる可能性は十分にあります。

不動産の市場は、新築と中古、戸建てとマンション、賃貸と売買、建売と土地、など、様々な種別、種目が複雑に絡み合っています。

例えば、同価格・同条件の新築と中古なら当然に新築へ流れ、中古側では流れがくるまで価格を下げます。

下げすぎると中古側の需要が高まり、中古価格が上昇に転じるか新築側も下げてきます。これはデフレ下の市況例です。

インフレ下では、新築が高くなればつられて中古も上がり、戸建てが上がればマンションも上がり、建売が上がれば地価も上がる。

地価が上がれば、建売も上がり、中古も上がり、マンションも上がる。この勢いが強くなりすぎるとバブルに入ります。

賃貸と売買の関係では、購入価格が安くなると賃貸層から購入層へと流れ、購入価格が高くなると賃貸層に留まり家賃も上昇する。

種目のみで連動する流れの他に、個々の不動産要因、金利、経済状態なども複雑に絡み合って不動産市場は形成される。

先日、千葉県のマンション価格は下落傾向にあるというデータが発表されました。

冒頭のデータでは、千葉県の中古マンション成約数が急上昇と紹介しました。需要があるということは価格上昇にも繋がるのが一般的ですが、逆の結果になっております。

このあたりが市場の難しさ、奥深さなのでしょう。結局、市場から考えてはいけないということになってしまうのでしょうか。

儲けるために株を買うのではなく、その会社を応援（支援、参加）するために買うというのと同様、損得で自宅を買うのではなく、こういう生活（住宅）がいいと考えて買う。

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