任意売却物件として進めていくかどうかの判断

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住宅ローン

不動産を売却されるほとんどの方は該当しませんが、
売却される物件の中に「通称:任意売却物件」がございます。

昨日、ご購入先を探されている方と一緒に、
物件を探しながら資料を見ていましたところ、
物件概要の備考に「債権者の承諾要」という文言が記載されておりました。

担保が付いている不動産の売却をする際、
売却と共に担保を抹消(住宅ローンの完済)が必要となります。

完済する資金は、売却代金で賄いますが、
その代金でも、また、自己資金でも補えない場合、
このままでは、売ることができませんが、
債務整理(債権回収)などを目的に、
担保権者の承諾の元、完済できない場合でも売却することがございます。
(このことが備考記載「債権者の承諾要」となります)

これが、いわゆる任意売却物件です。
(ばっさりとした概略で失礼しました)

不動産売却に際して、売却代金と住宅ローンの関係は次のパターンに分かれます。

1.住宅ローンの返済は完了している
2.住宅ローンの残債はあるが、売却代金で完済できる
3.住宅ローンの残債があり、売却代金では完済できないが、自己資金で補える
4.住宅ローンの残債があり、売却代金では完済できず、自己資金でも補えない

上記の1と2のケースは、
売却代金から諸経費・税金を除いて、手元に残ります。
いくらで売れるか、いくら残るかを検討するだけとなります。

上記3のケースでは、
売却代金から諸経費・税金を除いて入金された金額と、
住宅ローンの残債を比べ、完済するために自己資金がいくら必要になるのか、
その自己資金を使ってまで売るか、しばらく売るのを止めるか、
慎重に検討する必要がございます。

さて、売却に際して問題になるのが上記4のケースです。

ここでまず判断が分かれるのが、
住宅ローンの返済を延滞しているかどうかとなります。

住宅ローンの返済を延滞していない場合、
任意売却物件として進むためには、
住宅ローンの延滞を故意に起こさなければならず、
傷がついてない状態にもかかわらず、
金融的な信用を失ってまで売る必要があるのか。

基本的には、返済を続けていただき、
売ることは見送りをしていただきます。
(弊社では売却を勧めておりません)

住宅ローンの返済を延滞している場合、
もう返していく見込みがないかどうかの所有者側の事情と
住宅ローンの債権が代位弁済されているかどうかの状況により、
任意売却物件として進めていくかどうかを
判断していただくことになります。

今後、消費税増税、物価上昇(すでに始まっております)、収入減から、
住宅ローンの返済に苦しむ方が増加することが予測されております。

多くの方は関係ないことを思いますが、
もし、住宅ローンの返済に困っている方がいらっしゃいましたら、
お気軽にお問い合わせください。

柴田 誠

柴田 誠代表取締役

投稿者プロフィール

子ども二人の教育費に頭を抱えながら、小さな不動産会社を経営しております。千葉県の高校野球をこよなく愛する元高校球児。小さなお出かけ、温泉、街めぐりを好むも時間とお金に余裕がなく最近は控えめです。

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