売地となるか売戸建てとなるか

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売家

土地を売る場合、
「古家がある」と「更地」の状態がございます。

土地としての評価は更地が基本です。
古家がある場合、解体工事費用等の分が
マイナス評価になることもございます。

この原則を上手に利用して
購入しようとされる方がいらっしゃいます。

このような方にここ1~2週間、
何件かの方と接することがございました。

古家付きの売地のケースで、
更地の土地評価が1,000万円とした場合、
建物の大きさや庭や駐車場の状況から
解体工事、整地工事費用に200万円が見込まれた場合、
売り出し価格は800万円となります。

もし、この古家が使えることがあったら、
土地の評価に建物評価分が上乗せされる
土地付き建物(中古戸建て)を
通常よりも費用を大きく抑えて買えることとなります。

先の例の案件で、建物評価が100万円なら、
土地評価1,000万円、建物評価100万円、
合わせて1,100万円の物件を
800万円で購入することができることとなります。

仮に建物評価が出なくても、
建物が使えたら、
1,000万円の物件を800万円で買えることになります。

これを狙って、
古家付き売地を積極的に探し、
割安に購入しようとする方が増えております。

売主側としては、
ほんとに建物が使えず評価が出ない、
もしくは解体工事費用等の減額がなく
土地評価のままで売れないのかを
検討することが必要となります。

建物として評価が出るかどうか、
築年数と状態から検討されます。

■築年数での分類(目安)

1)2000年(平成12年)以降
阪神淡路大震災の影響から耐震基準が強化された。
地盤調査が必須となった。

2)1981年(昭和56年)以降
いわゆる「新耐震基準」です。
この年が大きな分かれ目となり、
これより前の旧耐震基準の場合、
建物の評価は難しく、売却や利用に際して、
耐震基準の適合や補強などが必要となってきます。

■建物の状態

1)法適合など
設計図書の有無、建築確認内容が確認できるか、
検査を受けているか、公庫基準かどうか、など。

2)新築時からのメンテナンス
築年数が古ければ古いほど、
どのように使われてきたか、
リフォームなどで建物を良い状態に保てるように
費用と手間をかけてきたかなどが重要になります。

3)建物の現況
雨漏り、シロアリ被害、ゆがみや傾きなどがないか、
さらに、使用に際して補修工事費用がどの程度必要になるか。

これらの築年数や状態などを総合的に検討し、
市場状況なども加味して、
やはり売地となってしまうのか、
建物も評価して売ることもできるのかを判断することとなります。

正直なところ、これらの判断は、
一般の方ではとても難しいものですので、
プロに相談をすることが必須となります。

その際、1社、1人だけの助言ですと、
その会社や担当の技量や意向などで、
誤った方向に誘導されてしまうこともございます。

複数のプロから助言を受け、
どのような売却となるかご判断いただくことをお勧めします。

柴田 誠

柴田 誠代表取締役

投稿者プロフィール

子ども二人の教育費に頭を抱えながら、小さな不動産会社を経営しております。千葉県の高校野球をこよなく愛する元高校球児。小さなお出かけ、温泉、街めぐりを好むも時間とお金に余裕がなく最近は控えめです。

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