任意売却のご相談をするポイント

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任意売却のご相談をするポイント

自身の意思で売却することすべてが広義では任意売却ですが、不動産流通のなかで「任意売却」というと、住宅ローンの支払いが滞り返済の目途がつかず、債権者の合意を得ながら一般市場(対比は競売)で売却することをいいます。

不動産を売却する場合、不動産に抵当権等の担保権が設定されていない、もしくは、担保を外す際に必要な金額(ほぼ残債)を超える金額が見込まれる、さらに、残債を下回る金額でしか売却が見込めない場合でも不足分を預金などで補える場合は、一般的な方法で売却することができます。

しかしながら、売却金額が残債を下回り、かつ、不足分を補う資金がない場合、通常であれば売却できませんが、債権者との協議(売却後の返済方法)のうえ、売却する手法が任意売却になります。

なお、借入金の残債の他に、滞納してれば固定資産税、管理費等(マンションの場合)、さらに、売却に伴う諸経費も必要となります。この部分も含めて、売却の資金計算をして債権者と打ち合わせをすることとなります。

住宅金融支援機構、サービサー(債権回収会社)などは、粛々と競売に向けて進めていくこととなりますが、時間や経費、手間、回収金額などから任意売却を推進する傾向にあります。

住宅ローンの返済に支障がない方、借入金がない方には関係ない内容ですが、住宅ローンの返済を滞っている方はもちろん、返済に懸念がある、先行きが不安だ、という方は、少しでも早めにご相談してみてください。

住宅ローンの返済を滞ると、初期段階は金融機関から催促が始まり、一括返済の請求(期限利益の喪失)、債権回収会社へ債権が移行され、競売へと進んでいきます。

任意売却ができるリミットは、競売開始の通知(開始前の予告)が目安となります。また、競売開始前の「配当要求広告(世の中への告知)」が行われると、任意売却・競売の専門業者(ちょっと敷居が高い)から鬼のような営業が入り、日常生活にも支障が出ると言われます。

より高く、有利な条件で売却すること、また、引渡し(引越し)までにゆとりをもった日程で進めていくことなど、少しでも早い段階で動き出した方がメリットが多くなります。

なお、自己破産などの手続きは弁護士(法律事務所)となるため、不動産会社の前に法律事務所へ相談される方もいらっしゃいますが、不動産の売却価格に関することは無知に近いですし、法的なことを粛々と対応する傾向が多いと言われております。

また、地元以外の業者(任意売却業者はほとんどが都内)では、不動産価格面でも、実際の販売活動においても劣ることもございます。

ご相談される際には、任意売却にも対応する(賃貸専門はもちろん建売販売が中心などではダメ)、地元の売買仲介に強い専門業者へご相談されることをお勧めします。

柴田 誠

柴田 誠代表取締役

投稿者プロフィール

子ども二人の教育費に頭を抱えながら、小さな不動産会社を経営しております。千葉県の高校野球をこよなく愛する元高校球児。小さなお出かけ、温泉、街めぐりを好むも時間とお金に余裕がなく最近は控えめです。

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