任意売却が可能なタイミング

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任意売却が可能なタイミング

不動産の売却をするに際し、抵当権等の担保権を抹消(解除)するために必要な資金(住宅ローンの残債)が売却金額(経費を除いたあとの手取り額)を超える場合、不足分の資金を調達(預貯金、親族や金融機関からの借入)しなければなりません。

しかし、その手当てがつかないときは売却を諦めて保有するしかございませんが、住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関は、そのまま保有することを許さず、自宅を売却して残債額を減らすことを求めます。

所有者(債務者)がなにもせず動かない場合、多くの段階を経て、最終的には競売(裁判所による強制売却)となります。

なお、競売で売却されたとしても返済できなかった分の残債は残り、その後、さらに返済を求められ、最悪の場合は自己破産まで進むこともあります。

この競売を待たずして、自己破産などの法的措置を避けるために、金融機関と話し合いながら売却をすることを任意売却といいます。

競売よりも、1.早期売却(早い再出発)、2.高額(その後の返済計画が楽に)、3.債務者の状況に応じた引越しなどの売却が可能なことから、任意売却を選ばれる方も多くなっております。

しかし、任意売却にもデメリットもありますので、専門家に相談することがとても重要であり、大事なことは「少しでも早く」相談されることです。

住宅ローンの滞納が始まってしまい、競売まで進んでいく流れは下記のようになります。

1)第一段階(借入金融機関)

住宅ローンの滞納 ~ 遅延損害金の発生(返済額の増加) ~ 催促状・督促状などによる返済要求 ~ 金利優遇の喪失(返済額の増加) ~ 期限利益の喪失(一括返済要求) ~ 代位弁済(回収会社へ移行)と進み、ここまでおよそ6ヶ月です。この時点では任意売却はできません。

2)第二段階(回収会社・保証会社・サービサー)

この段階に入ると売却することから逃れることはできません(返済しない限り)。なにもしない場合、競売へと進んでいきます。任意売却ができる実質期間はこの段階です。

代位弁済がなされたあと、任意売却へと進む場合、~ 任意売却の申し出 ~ 物件調査と査定 ~ 売り出し価格の決定(債権者) ~ 販売活動 ~ 購入希望者の発生 ~ 売却承認の稟議(債権者) ~ 売却契約 ~ 引越し・返済、という流れになります。

3)第三段階(競売)

第二段階でなにもしない場合、任意売却でも売却できない場合(時間切れ含む)、競売へと進んでいきます。

まず「競売開始決定の通知」が届き、競売手続きが始まったことが知らされます(不動産差押登記)。その後、裁判所による現況調査(家宅捜索に近いものです)、不動産鑑定士による競売価格などの査定を経て、競売開始(入札の告知)となります。

通知から実際に競売になるまでの期間は約6ヶ月です。初期段階では競売の取り下げに応じてくれる債権者もございますが、経費が上乗せされたり、時間が短いことなどからより深刻な状況になります。

返済のことだけでなく、引越しなどについても対応できる幅が広がります。繰り返しお伝えしますが、重要なのは「少しでも早く相談」をしていただくことです。

柴田 誠

柴田 誠代表取締役

投稿者プロフィール

子ども二人の教育費に頭を抱えながら、小さな不動産会社を経営しております。千葉県の高校野球をこよなく愛する元高校球児。小さなお出かけ、温泉、街めぐりを好むも時間とお金に余裕がなく最近は控えめです。

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