自宅を貸すか売るかの判断方法

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不動産賃貸

ご自宅の売却査定をお受けする際に、
「貸したらいくらくらいかな?」と
お尋ねされるケースが多くございます。

単に興味本位の参考程度なのか、
五分五分で比較検討されるのか、
売るよりは貸したいのか。

ご事情や状況により、
ご所有者のお気持ちも変わりますが、
住宅ローンの残債があるかないかで
判断が分かれます。

1)住宅ローンなし

自宅を所有したままでも、
新しく住み替える先を確保できる。

または、相続で住宅を取得したものの、
すでに自宅を所有している、とか、
会社の事情、遠方などの状況から、
暮らすことができず余剰になる。

このような場合、まとまった現金が
早急に必要でなければ、
賃貸にして定期収入を得る、
という選択も候補になります。

このケースの場合、
いずれ売却するのか、
その時期がいつなのかによっても、
判断が変わってきます。

不動産価格は経年による評価減があり、
賃貸中の経費負担、
賃貸契約上のリスク負担もあります。
郊外の住宅であればあるほど、
この点がシビアになります。

このマイナス分も含めても、
得られる賃料や所有メリットがあれば、
賃貸とするという判断も有効になります。

2)住宅ローンあり

原則として、住宅ローンはあくまでも、
ご自身やご家族が暮らすために、
住宅を取得する資金として貸し出されます。

今年多発した「住宅ローンの投資物件購入」。
これは、この原則に反していることが問題になります。

これを承知のうえで、
買主および不動産会社が、
低金利の融資を受けるために、
金融機関を騙したことから、
融資の引き上げ(一括返済)はもちろん、
悪質の場合は刑事告訴まで進みました。

このため、住宅ローンの返済中は、
原則として自宅を賃貸して
家賃収入を得ることはできません。

ただし、これでは、生活に支障が出るため、
オーバーではなく社会的に混乱を生じることから、
賃貸へ出せるケースもございます。

一番多く、許されやすいのが、
「会社都合による転勤に伴う転居」で、
本人からの意向ではないため、
また、転勤後に戻る可能性もあり、
金融機関から承諾は得やすい。

返済の延滞がなく、
あくまでも融資を受ける目的が自宅用であれば、
金融機関から過剰な反応はないと思われますが、
本来は金融機関へ報告義務あります。

仮に、一瞬でも延滞があった際には、
報告義務違反で、一気に厳しい催促へと
進んでしまうかもしれません。

また、賃料は安くなってしまうかもしれませんが、
自宅へ確実に戻れるようにするため、
「一定期間だけの定期借家契約」
としておくことも有効です。

住宅ローンのあるなしに関わらず、
暮らすことはない、戻ることはない、
ということであれば、
下落基調の地域では売却が基本選択になります。

株式投資に例えれば、
下落を上回る配当が得られるかどうかが
所有継続の見極めポイントになります。

年100万円下落するも、
年150万円の賃料が得られるなら、
所有を継続した方がいいとなる。
(所有経費が50万円以下の前提として)

あとは、金銭面以外の所有している
メリットとデメリットの比較し、
所有して賃料を得るか、
売却して現金化するかのご判断になります。

売却金額、想定賃料、
所有のメリットデメリットなど、
専門家に相談してみると
客観視できることも含めて、
整理できるかもしれません。

柴田 誠

柴田 誠代表取締役

投稿者プロフィール

子ども二人の教育費に頭を抱えながら、小さな不動産会社を経営しております。千葉県の高校野球をこよなく愛する元高校球児。小さなお出かけ、温泉、街めぐりを好むも時間とお金に余裕がなく最近は控えめです。

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