人口動向分析と不動産への対処

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人口動向分析と不動産への対処

2020年(令和2年)を迎え、2020年の始まりだけではなく、2020年代の始まりということもあり、今年1年だけではなく、これからの10年を予測している番組をみました。

その中で、どうしても気になってしまうのが、人口減少、高齢化の問題です。単純な話し、経済成長をしている、人口が増加している、ならば、不動産の資産価値は上がり、逆になれば資産価値は下がる。

今の日本、これからの日本を見る限り、少子高齢化に拍車がかかり、日本経済は低迷、衰退していくのは確実なことから、資産価値も下がることが見込まれている。

さらに、経済政策のために新築を促進しているために住宅数が増加し、今までに供給されてきた住宅在庫と合わせて、空き家が爆発的に増えていることが問題になっている。

空き家問題のポイントは、空き家そのものの物理的な面からの問題と、空き家までに至るソフト面からの問題に分けられる。

空き家の物理的な問題:空き家による景観や治安の悪化、管理の不備による周辺への悪影響、災害時の被害リスク(周辺にも)、さらにこれらの問題から派生し地域ブランドが悪くなることから、周辺の不動産価格下落へとつながる。

空き家のソフト面の問題:売れない、貸せないため空き家となっている場合、ここまで家に投資してきた資金が回収できず、これからも価値を生み出せないばかりか経済的な負担が生じる、家計を助ける(資産になる)ばかりか足を引っ張る存在となる。このことから経済低迷、生活苦にもつながる。

詳細な分析には現役世代、高齢者世代などに分ける必要がありますが、分かりやすくするために総人口のデータ(国立社会保障・人口問題研究所、2018年推計)をご紹介します。

松戸市:2020年482,556人 → 2030年467,391人 → 2040年444,980人

柏市:2020年421,623人 → 2030年424,357人 → 2040年414,042人

流山市:2020年185,801人 → 2030年196,252人 → 2040年200,057人

このデータを見ると、人口が年々減るのが松戸市、一度増えて減るのが柏市、年々増えるのが流山市と傾向が分かれました。

これは、昭和期からの宅地開発により流入した世帯が高齢化し徐々に亡くなることによる人口減少、令和期にも宅地開発が進み人口が増加するという二つの傾向の割合によります。

人口減少の昭和期部分が大きい松戸市は年々減少、現時点では昭和期よりも令和期が上回っているものの昭和期が令和期を超えることによる傾向が逆転する柏市、昭和期の部分が小さく令和期の傾向が続く流山市は人口が増加することになります。

実際には、同じ市内でも地域により上記の傾向が異なります。

現在所有する不動産、相続で所有した不動産、これから購入する不動産が、どの傾向にある地域に所在するのか、これを見ることにより対処方法が自ずと見えてきます。

資産価値の動向を超越しても、住みたい地域、住むのに都合がいい地域がある方もいらっしゃると思いますので、お金だけでは計れませんが、売るのか、貸すのか、買うのか、住むのかなど、老後や将来の社会なども念頭にしていただくことをお勧めします。

柴田 誠

柴田 誠代表取締役

投稿者プロフィール

子ども二人の教育費に頭を抱えながら、小さな不動産会社を経営しております。千葉県の高校野球をこよなく愛する元高校球児。小さなお出かけ、温泉、街めぐりを好むも時間とお金に余裕がなく最近は控えめです。

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