「五輪ロスで”不動産下落”は本当か?」について

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「五輪ロスで”不動産下落”は本当か?」について

今朝(2020.01.14)のモーニングサテライト(TV東京)にて「プロの眼・五輪ロスで”不動産下落”は本当か?」が放送されました。

公式ホームページの紹介文は「オリンピック後に下落すると指摘されている不動産価格。昨年、オリンピック村で売り出されたマンション「ハルミフラッグ」が市場価格よりやや安かったこともあり、不安が高まっている。しかし、不安はやや行き過ぎとみる大槻氏。その理由を過去のオリンピック開催国などを見ながら解説する。解説はマネックス証券の大槻奈那氏。」

分析された方は国際金融システム分析の専門家ということで、金融面からと海外との比較から、日本(東京)の不動産市場(特に住宅)を解説されておりました。

率直なところ、なぜ、国際金融システムの分析家が、専門外の不動産分野の解説をされるのか、まず、そこから疑問と猜疑心でいっぱいとなり、結果も現場を知らないデータだけの分析のみだったかなと思いました。

解説は、1)過去のオリンピック開催後、2)金融機関の貸し出しスタンス、3)住宅価格の上昇、の3点から見ております。

1)過去のオリンピック開催後、ロンドン、北京、シドニーの住宅価格は下がっていない、むしろ、上昇している。

ロンドンは新築の供給がほとんどないという特殊な事情がある、北京は国全体が高度成長をしており人口も増加している、シドニーは不明、という各都市の状況が異なるにもかかわらず、すべて同じように当てはまるのでしょうか。直近のリオデジャネイロのデータは不開示。

2)金融機関は、貸し出し先がないことから住宅ローンの融資を積極的に展開している。貸し出しスタンスと不動産価格は連動しているから下支えになっている。

低金利であること、住宅ローンの貸し出しスタンスが、不動産市場へ影響することは理解できます。ただし、これだけの金融状況でもあるにもかかわらず、景気が好転しない、不動産価格が上昇しない、ということは、もっともっと根深いところに問題があるはず。あくまでも諸外国のデータから見て他では上昇しているから日本も同じ、という安易な分析。

3)住宅価格の上昇率は諸外国よりも落ち着いているので割安感があるため、海外からの資金が流入する。

海外のように不動産市場が統制されている、人口が増加、経済が好調であるなら、割安感もあるのかもしれませんが、単純に日本の力が落ちているから上昇していないのではないか。株式や債券なら資金流入もしやすいだろうが、不動産分野では重いのではないか。

4)その他

オリンピックの選手村跡地に建設されるマンション「晴海フラッグ」では抽選倍率が71倍だから問題ない、とのことですが、マンション特有の売れ方を知らないのではないか。最高倍率だけを見てどうなるのか(例:株で言えば1銘柄の1日に動きだけで分析するようなもの)、全体の倍率、売れ行き、さらには、晴海フラッグ以外の状況まで見なければならない。

また、2022年以降に起こる生産緑地の宅地転換の影響は小さいとのことです。このことだけを見れば、大騒ぎしているほどではないと思いますが、住宅の総量規制をしていない、止まらない新築の大量供給という現状をどう見るのか。

全体的に、本質や現実が見えていないと感じられました。TV番組上、不本意だったのかもしれませんが、専門外のことに、安易な解説はされない方がいいということがよくわかりました。

柴田 誠

柴田 誠代表取締役

投稿者プロフィール

子ども二人の教育費に頭を抱えながら、小さな不動産会社を経営しております。千葉県の高校野球をこよなく愛する元高校球児。小さなお出かけ、温泉、街めぐりを好むも時間とお金に余裕がなく最近は控えめです。

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