任意売却になる事情から依頼するまでの概要

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任意売却になる事情から依頼するまでの概要

「任意売却」、広義で解釈すれば、自らの意思で売却すること全般を指しますが、不動産市場で任意売却とされるのは、住宅ローンの残債が売却価格を上回り、不足分を自己資金で補うことができず、金融機関からの承諾のもとに売却するケースを指します。

不動産を売却する場合、契約書の約款に「買主の完全なる所有権の行使を阻害する担保権等を除去抹消する」という条文が入ります。

もともと担保権等がない、担保権等があっても自己資金もしくは売却代金をもって返済し抹消できれば問題ございません。また、住宅ローンの残債を買い替えにより新しく購入する家の住宅ローンに上乗せするという手法もあります。

しかし、平成初期のバブル崩壊、2000年前後のITバブル崩壊、リーマンショックなどを経て、日本経済が伸びていないこと、大量の住宅供給で家余りの状況であること、人口減少、少子高齢化社会という背景から、(特に郊外)住宅価格は下がり続けています。

特に、平成一桁年代に購入された方は、バブルなどの高値時代の名残で住宅価格がそれなりに高く、住宅ローンの返済(残債)が住宅価格の下落に追い付かず、売却代金を住宅ローンの残債が上回るケースが多くなります。

また、金融機関の過剰融資(自己資金なし、100パーセント超えの融資額、緩い審査など)により、自身の返済力を超えた融資を受けた方も多くいらっしゃいます。

高度成長期のように、景気が良く、収入が増えていけば、住宅ローンの返済に困る方も少なくすむのでしょうが、景気は低迷が続くなか、消費税増税、原油高、教育費や介護費の負担増も加わって家計は苦しむばかりです。

住宅ローンの返済を苦しみながらも続けられればよいのですが、もし、返済が滞り始めたら、何かしらの対応をする必要がございます。このまま何もしないで滞納を続けると、いずれ競売になり、不自由かつ負担が増えることがございます。

そこで、競売になる前に対応する方策の一つが「任意売却」です。

任意売却の一般的な特徴は次の通りです。

1)一般的な売却金額よりは安くなるものの競売落札金額よりは高くなるケースが多い。これにより売却後に残る債務(不足分は分割返済)が減少する(返済負担が減る)。

2)競売と違い、表面上は一般的な売却と同じになる。このため、周りからは売却状況から家計事情が知られることがなくなる。

3)引越し面での融通がしやすい。引越しのタイミング、費用など、任意で相談できるケースがあります。(債権者や買主側との調整になるため確実ではない)

総じてのイメージとしては、金銭面や精神面、物理的な負担が競売よりは少なくすむケースが多いので、再出発しやすいとなります。

この任意売却については、一般的な売却に加えて、債権者側との調整や交渉も必要となるため、不動産会社の力量や特徴が大きく影響します。販売方法というよりもスキルや対応などを見て相談先を選ばれることをお勧めします。

柴田 誠

柴田 誠代表取締役

投稿者プロフィール

子ども二人の教育費に頭を抱えながら、小さな不動産会社を経営しております。千葉県の高校野球をこよなく愛する元高校球児。小さなお出かけ、温泉、街めぐりを好むも時間とお金に余裕がなく最近は控えめです。

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