競売物件の購入について

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競売物件の購入について

昨日、少し久しぶりに、競売物件を購入したい、という相談をお受けしました。

お隣のうちが競売で売り出されたので買いたい、
でも、「競売」なので、どうしたらいいのかわからない、
トラブルや手続きなど大変そう、
「大手」さんに相談したけど、よくわからないので、
専門家に相談してみてくださいと門前払いにされた、
とのことでした。

競売物件と言っても、
住宅ローンの支払い苦による競売ですので、
以前のイメージと違い、
ドロドロしたものでもなく、
整理屋(反社会的勢力)などの恐持ても出てこないため、
構えすぎることもございません。

しかし、今回の場合、
お隣さんである(顔見知り)ことから、
人間関係での難しさは残るかもしれません。

競売物件を購入する際に肝となるのは、
手続き面よりも資金面の方になります。

まず、競売開始(公告)され、
入札(期間限定)の受付が始まります。

公告された際に、
ネット上(BITシステム)にて、
俗に言う三点セット(物件明細、不動産評価、現況調査報告)を入手し、
不動産の内容を確認し、入札価格を決めます。

まず、この部分で、一般の方が陥りやすいのが、
「売却基準価額(公的な目安)」、
「買受可能価額(最低価格)」で
買えると思いがち(ほとんどの方)であることです。

不動産そのものに問題がある、
引渡しや権利関係に懸念がある、
というマイナス面があれば、
基準価額や可能価額で購入できることもありますが、
それは安く買えたのではなく、
安くしか売れない物件を買ったということです。

実際には、競売物件を購入(落札)するために、
入札金額をいくらに設定するか、
売却基準価額に・・%上乗せするか、
検討が必要となります。(購入したい事情も含め)

もう一つ、一般の方が陥りやすいのが、
落札後の資金面についてです。

近年、競売物件を購入するための住宅ローンも
対応する金融機関が出てきましたが、
一般的な購入よりも、
期間や手続きに縛られることも多く、
柔軟に対応が可能かどうか、確認しておく必要があります。

また、落札し、資金を手配できて、
購入できた後にも、資金的な問題があります。

今回のご相談者のように、
戸建てや土地の場合は対象外ですが、
マンションの場合、
管理費等の滞納分も買主側で対処する必要がございます。

また、戸建てやマンションなら、
立ち退きまでの時間や手続きに要する費用、
建物の状態によるリフォーム代金、
家財処分費用などの雑費も必要となります。

競売物件のほとんどは、
建物の状態は悪く、家財も想像以上にひどい。
(土地なら解体工事、整地費用など)

正直なところ、
資金面では、競売物件でも、一般的な購入でも、
ほとんど差がないので、
お隣さん(隣地)などの
事情、状況などから、どうしてもそれ(競売物件)でないと、
というケースでなければ、
競売物件の購入をお勧めしづらい。

ダメもとで(宝くじに近い)、
激安で落ちればよい、
ダメならあっさり諦めよう、
入札に係る費用分はムダになっても仕方ない、
というお気持ちであればという感じでしょうか。

柴田 誠

柴田 誠代表取締役

投稿者プロフィール

子ども二人の教育費に頭を抱えながら、小さな不動産会社を経営しております。千葉県の高校野球をこよなく愛する元高校球児。小さなお出かけ、温泉、街めぐりを好むも時間とお金に余裕がなく最近は控えめです。

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