崖の崩落も含めてリスクある不動産を所有すること

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がけ崩落,土砂災害

昨日、とても悲しい事故がございました。

「逗子の住宅街で斜面崩落 県立高3年女子、巻き込まれ死亡│神奈川新聞(https://www.kanaloco.jp/article/entry-263184.html)」

(概要)逗子市池子2丁目の市道脇にある斜面が崩落した、と通行人から119番通報があった。付近を歩いていた同市在住の県立高校3年の女子生徒(18)が巻き込まれ、病院に搬送されたが死亡が確認された。

神奈川県は山と海が近く坂道、崖地など起伏が激しい地形が多いも、人口が多く、地価も高いため、山を切り拓いて住宅地が拡がっていった経緯がある地域になる。

先日も逗子市に近い横須賀市でも同様の事故がございました。

「商店街裏で幅30メートル崖崩れ│神奈川新聞(https://www.kanaloco.jp/article/entry-222033.html)」

(概要)2019年12月16日午後、横須賀市大滝町2丁目の三笠ビル商店街裏の斜面で、男性から「崖が崩れだしている」と110番通報があった。県横須賀土木事務所によると、私道沿いの斜面が幅約20~30メートル、高さ約30メートルにわたって崩れた。

横須賀市のケースでは幸いにもけが人が出ていません、人的被害が出なかったため、大きく取り上げられることもなく、他地域の注意喚起の役割、横須賀市の事例が活かされることがなかったとも言えるかもしれません。

先日の和歌山市の水道管破裂と補修工事のケースも含めた、全国各地で、昭和期に建造された構築物、インフラなどの老朽化による事故やトラブルが発生しております。

どんなものでもメンテナンスは必要ですが、住宅、インフラともに、維持管理よりも新築、新規建造が優先され、メンテナンスが後回しになっていることは社会問題にさえなっています。数年前の中央自動車道、笹子トンネル崩落事故も同じことです。

今回の逗子市の崖の崩落事故の場合、崖が含まれる土地は崖の上部にあるマンションの敷地ではないかと報じられています。

そうなると、今回の崩落事故による刑事・民事の責任(業務上過失致死、慰謝料支払いなど)は、法的にマンションの所有者全員(管理組合)、そして、管理漏れ(助言も含めて)の管理会社となります。

逗子市にも監督責任はあるのかもしれませんが、土砂災害警戒区域に指定しているので見逃したということもないことから、財産権の過剰干渉もあり、やはり、土地の所有者であるマンション所有者(管理組合)になるでしょう。

刑事責任は置いておいて、民事責任として、管理組合の貯蓄から支払うことになるかもしれません。さらに、今後の崖崩落を予防する工事も必要となり、こちらにも資金を使うこととなります。

管理組合の貯蓄は、建物の修繕(大規模修繕工事などと日々の修繕も含めて)のために長期修繕計画に基づいて各戸から積立金を預かっていますが、今回の臨時出費で、修繕費用の準備に狂いが生じることになります。

この結果で考えられるのは、修繕計画の実施延期、一時的な修繕費用の徴収、今後の修繕積立金の増額という負担です。さらに、この結果、マンションの資産価値(売却価格)も落ちてしまいます。(がけ崩落のリスク・告知事項ありも含む)

昨年の台風被害も含めて行政には土砂災害の危険性がある土地の早急な対応を期待しつつ、個々に、今回の事故で教訓とすることは、崖や浸水などのリスクがある不動産は所有しないこと、買わないことはもちろん、所有していれば被害にあう前に売ることです。

余談ですが、プロとして思ったのが、逗子市の当該マンションを2011年以降(逗子市が土砂災害警戒区域に指定した年)に購入した方は、不動産会社より「土砂災害警戒区域であることのリスク」の説明を受けているかどうか。

もし、説明を聞いていないとか、大丈夫だというお墨付きを受けていたのなら、不動産会社に対して損害賠償を請求ができるかな、でも、請求できるのは過去5年以内の購入かな(時効のため)、ということで、私も気を付けないと思いました。

今後、今回と同じような悲惨な事故は増加していくと思われます。より慎重に考えていく必要がございます。それにしても、巻き込まれた高校生は悲惨すぎる。これはやっぱり行政(逗子市というより国)の責任か、なにかが起こらないと動かない受け身の姿勢が。

柴田 誠

柴田 誠代表取締役

投稿者プロフィール

子ども二人の教育費に頭を抱えながら、小さな不動産会社を経営しております。千葉県の高校野球をこよなく愛する元高校球児。小さなお出かけ、温泉、街めぐりを好むも時間とお金に余裕がなく最近は控えめです。

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