宅地の評価（07.05.12）

路線価による土地評価は、どの土地も画一的な評価になるため、 それぞれの土地ごとに個別の要因を考慮しなければ、 実際の評価と異なる結果になってしまいます。

まず、地積を決定し、その後、奥行、間口、接道、形状などによって加算・補正をします。 地積は実際の面積（実測）が基本ですが、大きな差異がない前提で 公簿（登記簿）の面積を採用します。しかし、売却や分筆する際は実測面積になります。

※ 不動産登記法の改正（H17）により、分筆する際には、 全体測量・残地測量まですることが義務化され、 また、実際の面積と公簿の面積に違いが生じた際は、地積更正登記が必要になります。 この影響により、時間・費用が余計に必要となり、財産評価が上昇することもあります。 （ので、できれば生前に対策を）

≪画地調整≫

１． 奥行価格補正
奥行距離に応じた奥行価格補正率を乗じて算出。
式）正面路線価×奥行価格補正率＝土地評価単価

２． 側方路線影響加算
土地が角地もしくは準角地の場合に適用。
式）１の評価＋側方路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率＝土地評価単価

３． 二方路線影響加算
土地が正面と裏面で路線に接している場合に適用。
式）１の評価＋裏面路線価×奥行価格補正率×二方路線影響加算率＝土地評価単価

４． 間口狭小補正
路線に接する距離が短い場合に適用。
式）１の評価×間口狭小補正率＝土地評価単価

５． 奥行長大補正
間口のわりに奥行が長い場合に適用。
式）１の評価×奥行長大補正率＝土地評価単価

６． 不整形地補正
正面路線から見て正方形、長方形になっていない場合に適用。
式）かげ地割合（想定整形地面積－不整形地面積）／想定整形地面積・・２
２に対する不整形地補正率×路線価＝土地評価単価

７． 無道路地補正
道路に直接接していない場合に適用。
式）無道路地を接道義務が果たせる不整形地とみなして計算・・３
無道路地であることの媒酌を計算
A：路線価×接道義務を果たすために開設した通路の面積・・Ｘ
B：３の評価×40％・・Ｙ
３－（ＸかＹのどちらか低い金額）＝土地評価

８． がけ地補正
通常の用途に使えない部分がある場合に適用。
式）１の評価×がけ地補正率（方位により）＝土地評価単価

９． 広大地補正
通常の用途に使うには、あまりにも面積が広い場合に適用。
式）正面路線価×広大地補正率＝土地評価単価

※ 正面路線→路線価が高い方、側方路線→路線価が低い方
※ 各補正・加算の率は、土地が属する地区ごとに変わる。
※ 想定整形地とは、正面路線に対して対象地全域を囲む整形地
※ 接道義務は各地方公共団体により異なる

この他にも、土地の状態・権利などにより、減額されることがあります。

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