住み替えの軽減税制を同時利用するためには

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不動産を売却する場合、購入する場合、売却と購入のそれぞれに住宅税制の特例があります。

自宅の売却をして、新しい住宅を住宅ローン利用のうえで購入する場合、売却と購入の両方が該当するわけですが、税制の取り扱いについては注意が必要となります。

住宅税制が売却と購入のそれぞれで同時に適用される場合はよいのですが、どちらか一方のみという税制もございます。

その代表例が、「自宅売却の3000万円特別控除」と「住宅ローン控除」の組み合わせです。

自宅を売却した際に譲渡益が発生した場合、その譲渡益から3,000万円を控除することができるという税制が3000万円特別控除です。

住宅を金融機関からの借入金で購入した場合、居住年から10年間に渡り所得税から税額が控除されるのが住宅ローン控除です。(借入金の年末残高の1%、人や不動産の適用条件があり)

この二つを同時に適用することはできません。

うっかり、もしくは、目先のお金(購入の資金計画ミス)により、自宅売却の特別控除を利用してしまうと、住宅ローン控除が適用されず、後から計算したら損した、というようなことになります。

どちらを利用した方がいいのか、チェックしてから判断することが重要です。以下にシミュレーションしてみました。

住宅ローン控除を一般住宅で最大限利用できた場合、10年間の税額控除合計は200万円になります。(一般住宅は年20万円が上限、優良住宅の場合は10年間で最大400万円)

自宅の売却で1000万円の譲渡益が発生した場合、譲渡所得税(長期)は約204万円になります。(短期の場合は約398万円)

上記の例では、住宅ローン控除を利用した方がいいのは住宅ローン控除が優良に該当するケースとなり、自宅売却の特別控除を利用した方がいいのは住宅ローン控除が一般に該当するケースとなります。

厳密には、その都度、各々で計算してみないと一概には言えませんので、十分にご検証ください。

なお、売却と購入の間に一定期間以上の「賃貸暮らし」があるか、購入後にあるタイミングで売却すると、同時適用ができる場合がございます。(その間に税制変更がなければ)

柴田 誠

柴田 誠代表取締役

投稿者プロフィール

子ども二人の教育費に頭を抱えながら、小さな不動産会社を経営しております。千葉県の高校野球をこよなく愛する元高校球児。小さなお出かけ、温泉、街めぐりを好むも時間とお金に余裕がなく最近は控えめです。

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