土地や建物を売った時の税金(譲渡所得)

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確定申告の時期がやってきました。平成28年に不動産を売却し利益(譲渡益、譲渡所得)がある場合、確定申告が必要となります。

土地や建物の譲渡所得に対する税金は、分離課税といって給与所得など他の所得と区分して計算します。ただし、申告は同時になります。

税率は、長期譲渡所得となるか短期譲渡所得となるかにより異なります。短期か長期かの区別は、平成28年1月1日時点で5年を超えているかどうかにより判別されます。

譲渡所得金額の計算は、「譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=課税譲渡所得金額」として計算されます。

取得費:売った土地建物の購入代金や購入時の諸費用などの合計額です。建物は減価償却費相当額が減額されます。購入費がわからない場合は譲渡価額の5%相当額を取得費とし、購入費が5%に満たない場合も5%として計算できます。

譲渡費用:仲介手数料、測量費、売るための解体工事や改修工事などの費用です。

特別控除:自宅売却の特別控除3,000万円など

税額は、長期譲渡所得の場合は所得税15%・住民税5%、短期譲渡所得の場合は所得税30%・住民税9%となります。なお、現在はこの他に復興特別所得税も課税されます。

「自宅を売却して譲渡益がある場合の特例」

1)3,000万円の特別控除

長期短期問わず適用されます。なお、住み替えの場合、住宅ローン控除との重複適用がないため、どちらを利用するか検討が必要です。

2)軽減税率の特例

平成28年1月1日現在で所有期間が10年を超えている場合、税率が軽減されます。課税譲渡所得金額6,000万円までの部分に対し、所得税10%・住民税4%となります。(6,000万円を超える部分は軽減なし)

3)買換えの特例

自宅売却の前年から翌年までの3年の間に自宅を買い換えた場合、一定の要件の元に、譲渡益の課税を繰り延べる特例があります。

「自宅を売却して譲渡損失が生じた場合の特例」

平成28年1月1日現在で所有期間が5年を超える自宅の売却にて譲渡損失が生じた場合、要件に合う場合、その年の他の所得と損益通算ができます。その年で通算しきれなかった損失がある場合、翌年以降3年内の所得から繰越控除ができます。

1)自宅を買い換えた場合

売却した不動産に住宅ローンの残債がなくても、購入した不動産で住宅ローンを利用すると、譲渡損失の損益通算および繰越控除ができます。

2)自宅を買い換えない場合

売却した不動産に住宅ローンの残債がある場合に限り、住宅ローンの残高から自宅の譲渡価額を控除した金額を限度として、損益通算および繰越控除ができます。

なお、各特例とも適用される条件がございますので、担当された営業の方へご確認ください。

柴田 誠

柴田 誠代表取締役

投稿者プロフィール

子ども二人の教育費に頭を抱えながら、小さな不動産会社を経営しております。千葉県の高校野球をこよなく愛する元高校球児。小さなお出かけ、温泉、街めぐりを好むも時間とお金に余裕がなく最近は控えめです。

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